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案例(49)物业公司没有完全履行物业管理合同约定
作者:管理员    发布于:2016-07-26 02:09:16   

广东省高级人民法院

民 事 裁 定 书

(2014)粤高法民申字第1192号

再审申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人):赖鹉,男,××年××月××日出生,汉族,住广东省珠海市香洲区。

被申请人(一审原告、反诉被告、二审上诉人):中山市坦洲镇汇翠山庄物业管理有限公司,住所地:广东省中山市。

法定代表人:张斌,该公司总经理。

一审被告、反诉原告、二审上诉人:吕明冰,女,××年××月××日出生,住广东省珠海市香洲区。

再审申请人赖鹉因与被申请人中山市坦洲镇汇翠山庄物业管理有限公司(以下简称汇翠山庄物业公司)及一审被告、反诉原告、二审上诉人吕明冰物业服务合同纠纷一案,不服广东省中山市中级人民法院(2011)中中法民一终字第1021号民事判决,向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

赖鹉申请再审称:1、有新证据,证明汇翠山庄物业公司没有完全履行物业管理合同约定,存在明显的违约行为,赖鹉、吕明冰有权拒绝缴纳物业管理费。赖鹉、吕明冰为此提供了2012年7月5日,中山市住房和城乡建设局《关于坦洲镇汇翠山庄业主投诉的情况说明》、填写时间为2012年6月1日的《建设局群众来访登记表》。2、二审判决认定汇翠山庄物业公司提供了相应的物业管理服务缺乏证据证明。汇翠山庄物业公司不具备管理汇翠山庄的资质。2003年11月16日至2010年2月9日,汇翠山庄物业公司是无证非法经营,且其是三级资质,依照《物业管理企业资质管理办法》的规定,不能为超过20万平方米的住宅项目提供物业管理。没有证据证明汇翠山庄物业公司取得了物价部门核准收费,存在擅自扩大收费范围、提高收费标准和重复收费的事实。汇翠山庄物业公司没有对楼宇共用部位尽到维护保养义务,造成赖鹉、吕明冰严重经济损失。车辆受损证明汇翠山庄物业公司没有尽到安全防护义务。汇翠山庄物业公司没有履行合同约定的“向小区全体业主公布物业年度管理计划、服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况”。3、《业主公约》和《物业管理服务公共契约》中与《汇翠山庄物业管理服务合同》(2005年6月18日签订)约定不符的内容及单方加重业主责任、免除物业公司义务的条款、2010年6月30日签订的《中山市物业服务合同》不能作为审理本案的依据。《中山市物业服务合同》是在本纠纷发生之后才签订的,且合同中关于提高收费标准及变更等重大内容没有证据证明经过了业主大会的同意。4、一、二审法院在审理过程中存在偏袒汇翠山庄物业公司的行为和事实。一审法院采纳的中山市物价局中价(2009)115号文某物业管理资质证书(副本),没有经过质证。对赖鹉、吕明冰提交了物业公司拒收2010年1月起物业管理费的证据(录音录像)进行质证。原审法院在审理过程中没有让赖鹉、吕明冰充分发表意见。5、汇翠山庄物业公司伪造和提供虚假合同,违背诚实守信原则,应该受到法律的追究。物业公司于2011年1月13日提交的《中山市物业服务合同》(签订时间为2006年9月28日)是伪造的。6、二审判决认为赖鹉、吕明冰的反诉请求是另一法律关系不审理、不支持抗辩权,是错误的。汇翠山庄物业公司违约在先,且造成赖鹉、吕明冰损失,理应赔偿。对反诉不处理,违反了最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三、五条的规定等等。综上,赖鹉请求依法再审,撤销二审判决,支持反诉请求等。

赖鹉提交的中山市住房和城乡建设局《关于坦洲镇汇翠山庄业主投诉的情况说明》,《建设局群众来信来访登记表》,主要内容为:2012年6月1日、部分业主前往中山住建局,反映汇翠山庄业主委员会成立程序不合法,物业管理与业委会关系有问题。要求主导召开临时业主大会,重选业主委员会,理顺业主委员会与物业管理公司的关系。要求公示物业合同和财务状况公示。

本院认为,根据赖鹉申请再审的理由,本案争议的焦点在于:二审判决赖鹉支付物业管理费是否正确。

关于二审判决赖鹉、吕明冰支付物业管理费是否正确的问题。一、二审查明,赖鹉、吕明冰在2007年4月30日办理入伙手续时与汇翠山庄物业公司签订了《业主公约》及《物业管理服务公共契约》,上述两份合约是双方在平等、自愿、公平的基础上签订的,并未违反法律、法规强制性规定。赖鹉、吕明冰应按上述两份合同所约定的收费标准向汇翠山庄物业公司支付物业管理费、安防维护费以及共用水电费。虽然汇翠山庄业主委员会于2005年6月18日签订的《汇翠山庄物业管理服务合同》中所约定的收费标准比《业主公约》及《物业管理服务公共契约》中所约定的收费标准要低,但从汇翠山庄物业公司二审提交的《业主委员会会议纪要》反映,提高物业收费标准是得到业主委员会的同意的。赖鹉、吕明冰以“新证据”为由,提交的中山市住房和城乡建设局《关于坦洲镇汇翠山庄业主投诉的情况说明》、《建设局群众来信来访登记表》,仅证明部分业主对业主委员会有投诉,但在没有依法召开业主大会,改变之前业主委员会意见之前,上述证据不能否定《业主委员会会议纪要》的效力。因此,一、二审判决判令赖鹉、吕明冰支付拖欠的物业管理费、安防维护费、共用水费,并无不妥。至于赖鹉提出的汇翠山庄物业公司超过资质等级承接物业管理业务的问题,如属实,依照《物业服务企业资质管理办法》第十九条的规定,应由县级以上地方人民政府房地产主管部门处理,而不能作为拒交相关管理费用的理由。

至于赖鹉提出的一、二审判决不对其反诉请求予以处理错误的问题。查,赖鹉、吕明冰在一审中提出反诉,请求:1、汇翠山庄物业公司单方制定的《汇翠山庄业主公约》及《物业管理服务公共契约》无效;2、汇翠山庄物业公司赔偿因其违约造成赖鹉、吕明冰的墙体装修及家具毁损的赔偿款10335.8元及继续履行修复义务;3、汇翠山庄物业公司提高服务意识、加强安保。赔偿因汇翠山庄物业公司造成赖鹉、吕明冰车辆的损失5000元;4、赔偿因汇翠山庄物业公司的行为造成赖鹉、吕明冰的损失200元;5、汇翠山庄物业公司正常提供物业管理服务并赔偿赖鹉、吕明冰的精神损失费1元。上述请求,虽均与物业服务有关,但有申请确认合同无效的,有主张合同不履行的,有侵权赔偿的如精神损失费等,法律关系杂乱。一、二审在汇翠山庄物业公司诉请支付拖欠管理费等的本案中,认为不属于同一法律关系,对赖鹉、吕明冰的上述反诉不予审理,并无不妥。赖鹉、吕明冰可另行主张权利。

综上所述,赖鹉的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定,裁定如下:

驳回赖鹉的再审申请。

审 判 长  刘奕冰

审 判 员  郑海森

代理审判员  闵 睿

二〇一四年九月二十四日

书 记 员  彭晓君


 
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