青海省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）青民二终字第61号

上诉人（原审被告）：青海省文化艺术职业学校。

法定代表人：旦正加，该校校长。

委托代理人：关晓东，该校教师。

委托代理人：刘丽兴，青海青唐律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：青海聚合热力有限责任公司。

法定代表人：金亮，该公司董事长。

委托代理人：陈学云、王婷，青海睿鸿律师事务所律师。

上诉人青海省文化艺术职业学校（下称艺术学校）为与被上诉人青海聚合热力有限责任公司（下称聚合热力公司）供用热力和物业服务合同纠纷一案，不服西宁市中级人民法院（2014）宁民二初字第13号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。艺术学校委托代理人关晓东、刘丽兴，聚合热力公司委托代理人陈学云、王婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

聚合热力公司诉称：2011年8月26日，双方签订《青海省文化艺术职业学校供暖、物业管理合同》，合同对物业管理区域、供暖服务区域以及物业服务费等费用的收取进行了明确约定，并特别约定"如有一方违约，违约方赔偿另一方免交9000㎡采暖费总额的3倍的违约赔偿金"。合同签订后，艺术学校未按合同约定履行付款义务。并于2013年4月通知聚合热力公司停止收取各项费用，双方多次协商未果，艺术学校单方解除合同，聚合热力公司只得于2013年5月10日与对方办理设备移交手续并退出。故诉求聚合热力公司：1、支付采暖费、物业管理费、水电费等费用合计1195774.06元（其中采暖费1021950元、物业费37465元、水电费96823.36元、剩余天然气费用2195.7元、二次供水费1800元、电梯年检费8040元、更换锅炉房电动阀2500元、停车场系统安装25000元）；2、支付违约金1020600元；3、承担全部诉讼费用。

艺术学校辩称，双方签订供暖物业管理合同属实。对于采暖费，包括了对方与其他业主之间产生的采暖费用，艺术学校不应承担。并且合同中有免收两年的约定，艺术学校无需承担。对于物业管理费，都是发生在对方与业主之间的，不应向艺术学校主张。其他费用也都是发生在原告和业主之间的债务关系，与艺术学校无关。对于违约问题，艺术学校不认可，相反对方在合同履行当中多次违约，未尽到物业管理的义务，合同的解除完全是其自行退出造成的。同时认可合同事实上已经解除，双方不可能再履行，请求依法判决。

一审法院经审理查明：2011年8月26日，聚合热力公司与艺术学校签订《青海省文化艺术职业学校供暖、物业管理合同》约定，艺术学校委托聚合热力公司对艺术学校的家属楼、办公楼、学生宿舍提供供暖、物业管理服务，物业管理区域界定为约46000㎡的家属楼、学校后勤用房、停车场。聚合热力公司提供的物业管理服务包括物业共用部位和设施设备的运行、维修、养护和管理。其中，供暖服务区域为约55000㎡的家属楼、教学、办公楼、学生宿舍、商铺、学校后勤用房。双方还约定9000㎡以内的教学、办公楼、学生宿舍前2年聚合热力公司免费提供供暖服务，2年后采暖费按半价收取，5年后按国家标准正常收取，聚合热力公司在提供供暖、物业管理服务期限内，负责锅炉房内所有设备的更新事宜，不再要求住户与学校今后分摊此费用。服务期限为15年，如单方解除合同视为违约，违约方赔偿9000㎡采暖费总额3倍的违约赔偿金。合同还对物业服务费用的标准进行了约定，合同期限自2011年9月1日起至2026年8月26日止。合同签订后，聚合热力公司履行了供暖和提供物业服务的义务，双方为聚合热力公司所提供物业服务的质量及付款发生争议，2013年5月10日，聚合热力公司与艺术学校办理设备移交手续，全部人员退出艺术学校。2014年12月，聚合热力公司向本院就艺术学校拖欠的采暖费等提起诉讼，导致纠纷产生。

上述事实有供暖、物业管理合同、西宁市发改委宁发改价格（2010）592号《关于调整西宁地区冬季燃气、燃煤集中供暖价格的通知》、代扣旧楼46户采暖费84057.20元清单、高层未办理入住手续21户拖欠采暖费32289元清单、双星公司拖欠采暖费27594元清单、旧楼二号楼两户拖欠采暖费2902元清单、庭审笔录在案佐证。

一审法院确定本案争议焦点为艺术学校应当承担的各项费用是多少，艺术学校是否已经构成违约，是否应当承担违约金及违约金数额。并分析认定如下：

一、艺术学校应当承担的各项费用是多少

（一）对采暖费1021950元的问题。一审法院认为，聚合热力公司与艺术学校2011年8月26日签订的《青海省文化艺术职业学校供暖、物业管理合同》合法有效。双方在合同中约定聚合热力公司对艺术学校的家属楼、办公楼、商铺、学生宿舍、学校后勤用房等提供供暖等物业管理服务。合同第5条第5项还约定，采暖费收取开始，艺术学校应按时缴纳。故艺术学校在接受了聚合热力公司提供的供暖服务后，应按聚合热力公司提供采暖的面积、时间和合理的单价向聚合热力公司交纳采暖费。聚合热力公司主张的采暖费1021950元中包括2011年10月-2012年4月教学区（教学楼和综合楼）的采暖费262634.4元。2012年10月-2013年4月教学区（教学楼和综合楼）的采暖费612473.4元。2012年10月-2013年4月学校代扣旧楼的采暖费84057.2元。21户未办理入住手续的采暖费32289元。双星公司2012年度的采暖费27594元。旧楼二户未交的采暖费2902元：

1、2011年10月-2012年4月教学区（教学楼和综合楼）的采暖费。双方对教学楼面积3949㎡，综合楼2999㎡均无异议，西宁市发改委宁发改价格（2010）592号《关于调整西宁地区冬季燃气、燃煤集中供暖价格的通知》规定，采暖单价为4.9元／㎡，同时还规定可以上浮，但需双方协商。本案中，双方就采暖费价格上浮未进行协商，且上述教学楼和综合楼均是多层，不存在二次加压的问题，故聚合热力公司所持应按上涨至6.3元／㎡的单价计收采暖费不当，应按4.9元／㎡计收。虽然学校冬季有2个月假期，暖气的供给可适当低于正常标准，但为预防冰冻，暖气的基本温度必须保持，供暖期间的设备维护、检修、人员工资、燃料的消耗都必不可少，故艺术学校所持采暖费的计算时间应当在6个月的基础上减去1个月，按5个月计收的主张，不能成立。2011年10月-2012年4月教学区（教学楼和综合楼）的采暖费应当为面积（3949㎡＋2999㎡）×6个月×4.9元／㎡=204271.2元。

2、2012年10月-2013年4月教学区（教学楼和综合楼）的采暖费。如前所述，教学区（教学楼和综合楼）的采暖费仍然为204271.2元。除上述采暖面积外，还新增加了琴房楼和办公楼，其中琴房楼6层，共2280㎡，虽然其中1-2层是食堂，已经对外承包了，但双方未在合同中约定该部分的采暖费应当由聚合热力公司自行收取，故按约应由艺术学校收取后交聚合热力公司，为2280㎡×6个月×4.9元／㎡=67032元。办公楼共9层系高层，面积为8968㎡，应按0.2元／㎡加收加压费，该办公楼的1-2楼虽然是出租给双星公司的铺面，但该铺面的采暖费仍应由艺术学校收取后交给聚合热力公司，该部分采暖费为8968㎡×6个月×（4.9元＋0.2元）／㎡=274420.8元。综上，2012年10月-2013年4月教学区（教学楼和综合楼）的采暖费共计545724元。

3、2012年10月-2013年4月学校代扣旧楼的采暖费84057.2元。该部分采暖费虽然艺术学校实际收取了78258元，但该部分采暖费应由艺术学校足额收取后交给聚合热力公司。

4、因艺术学校对21户未办理入住手续的采暖费32289元，双星公司2012年度的采暖费27594元，旧楼二户未交的采暖费2902元均无异议，故应由艺术学校将上述费用给付聚合热力公司。

（二）物业费37465元的问题

一审法院认为，艺术学校对高层未办理入住手续的21户拖欠物业费23065元和旧楼60户×20元／户×12个月=14400元物业费无异议。因合同中双方约定，艺术学校委托聚合热力公司为其提供供暖、物业管理服务，故艺术学校作为接受物业服务的合同相对方，不但与聚合热力公司约定了服务区域，该服务区域包括家属楼，还约定了服务价格，故艺术学校在接受其物业服务后，应向聚合热力公司支付上述服务费用。

（三）因艺术学校对聚合热力公司主张的剩余天然气费用2195.7元、二次供水费1800元、电梯年检费8040元和更换锅炉房电动阀2500元无异议，上述款项应由艺术学校给付聚合热力公司。一审庭审中，聚合热力公司放弃对水电费96823.36元的主张，予以准许。

（四）门禁系统支出25000元的问题

一审法院认为，由于双方在合同中约定聚合热力公司向艺术学校提供的物业管理服务中包括物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理及车辆停放管理，聚合热力公司在物业服务期间购置了门禁系统，并支出25000元，该系统在聚合热力公司离开物业服务时退还给了艺术学校，故艺术学校应将上述系统的购置款退还聚合热力公司。

二、艺术学校是否构成违约，是否应当承担违约金及违约金数额

一审法院认为，2013年4月23日、26日艺术学校给聚合热力公司下发了停止收取下一年度物业等各项费用的通知和告知。2013年5月10日，双方办理了交接手续，聚合热力公司停止了物业服务。双方也认可合同事实上已经解除，不可能再履行。故聚合热力公司根据艺术学校发出的通知和告知认为，艺术学校单方解除合同构成违约，应承担1020600元违约金的主张不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百六十四条的规定，一审判决：（一）艺术学校于判决生效之日起十日内给付聚合热力公司采暖费896837.4元、物业费37465元、剩余天然气费用2195.7元、二次供水费1800元、电梯年检费8040元、更换锅炉房电动阀2500元、停车场系统安装25000元，共计973838.1元；（二）驳回聚合热力公司要求艺术学校承担违约金1020600元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24531元，聚合热力公司负担13737元，艺术学校负担10794元。

一审法院宣判后，艺术学校不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决。事实与理由：（一）原判决认为双方签订的合同合法有效。根据合同的特别约定，学校约9000㎡以内的教学楼、办公楼、学生宿舍前两年乙方免费提供供暖服务，两年后采暖费按半价收取……上诉人认为，既然合同真实有效，就应按照合同约定确定双方的责任，原判决判令上诉人支付暖气费违反了合同的有效约定。（二）原判决还存在以下问题：1、原判决认可学校放假期间暖气的供给可适当低于正常标准，那么聚合热力公司支出的采暖费用必然少于正常的成本支出，因此上诉人主张减去1个月采暖费符合情理。2、原判决认定双星公司供暖面积和费用有误，存在重复计算的问题。3、原判决认定的物业费、天然气费用、二次供水费、电梯年检费、更换锅炉阀等费用，该债权债务是发生在聚合热力公司和小区业主第三人之间的法律关系，不应由上诉人承担给付义务。4、聚合热力公司在物业服务期间购置的门禁系统，应由其自行拆除，不应由上诉人承担此项费用。

聚合热力公司答辩认为，关于合同约定一定期限内免除采暖费用的问题。双方约定了十五年的合同期限，但在履行不到两年就终止，根据实际供暖的情况，一审认定艺术学校支付采暖费是正确的。对于采暖面积重复计算的问题，一审法院确实存在计算错误的问题。除此以外，一审判决认定事实清楚，应予维持。

二审审理查明，面积为8968㎡的9层办公楼（系高层）中，包含租与双星公司1-2楼房屋的采暖面积1460㎡。艺术学校除了与聚合热力公司签订供暖、物业服务管理合同外，就相同区域还与青海聚合物业有限责任公司（下称聚合物业公司）签订了物业服务管理合同。两份合同中约定的履行期限一致，均为自2011年9月1日起至2026年8月26日止。聚合物业公司是领取了营业执照，经房产主管部门登记备案，具备物业服务管理资质的企业法人。案涉相关业主缴纳水电费收费凭证中的收费单位为聚合物业公司。涉及停车场系统设备安装内容而形成的2012年10月11日《会议纪要》载明的协调双方是艺术学校与聚合物业公司；电动门发票和电梯检验费缴款凭证中的付款单位也是聚合物业公司；《二次供水设施清洗消毒协议》中的合同主体亦是聚合物业公司。因此对一审法院查明"合同签订后，聚合热力公司履行和提供物业服务"的事实，本院不予确认。二审中双方均认可一审判决由艺术学校承担的双星公司租用房屋2012年度的采暖费27594元存在重复计算，且因2012年未实际入住使用，聚合热力公司对双星公司此部分采暖面积系按半价主张。本院查明其他事实与一审法院查明事实相同。

综合当事人诉辩主张，本案争议焦点为案涉合同的效力和艺术学校应否向聚合热力公司支付各项费用的问题，并分析认定如下：

本院认为，双方签订的《青海省文化艺术职业学校供暖、物业管理合同》形成供用热力和物业服务合同法律关系。聚合热力公司在不具备物业服务管理资格的情况下，接受艺术学校的委托从事物业服务和管理，违反了国务院《物业管理条例》第三十二条第二款，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度的规定。双方所签订的《青海省文化艺术职业学校供暖、物业管理合同》中有关物业服务管理的条款和内容，应认定无效。二审中根据聚合热力公司提供的证据显示，艺术学校在与聚合热力公司签订供暖、物业服务管理合同的同时，还与聚合物业公司签订了物业服务管理合同。聚合热力公司与聚合物业公司均为领取营业执照，彼此独立的企业法人，具有独立自主的民事行为和权利能力。聚合物业公司系经房产主管部门登记备案，具备物业服务管理资质的企业法人。案涉相关业主缴纳水电费收费凭证中的收费单位为聚合物业公司。因此，基于艺术学校和聚合热力公司之间签订合同中物业服务管理内容的无效以及实际物业服务管理存在另外的权利义务责任主体，一审法院认定由艺术学校向聚合热力公司承担物业服务管理费用，认定事实不当，证据不足。

另外，关于聚合热力公司要求艺术学校承担二次供水费、电梯年检费、停车场系统安装费用等问题。根据双方当事人提供的证据显示，涉及停车场系统设备安装内容而形成的2012年10月11日《会议纪要》载明的协调双方是艺术学校与聚合物业公司；电动门发票和电梯检验费缴款凭证中的付款单位也是聚合物业公司；《二次供水设施清洗消毒协议》中的合同主体亦是聚合物业公司。因此，本案以上证据显示，聚合热力公司和聚合物业公司与艺术学校均存在相应的民事法律关系。在案涉纠纷中存在聚合热力公司和聚合物业公司两个权利义务责任主体，上述争议项目应属物业服务管理范畴的内容，而非供暖服务所需的设备和产生的费用，且聚合物业公司未参与本案审理的情况下，一审判决认定以上争议项目费用的权利主体为聚合热力公司，判决由艺术学校向聚合热力公司支付相关费用，属认定事实不清。因此，对于聚合热力公司要求艺术学校支付物业费、二次供水费、电梯年检费和停车场系统安装费用的主张，上述证据不能证明其为适格的诉讼主体，应予驳回。相关当事人可就物业费、二次供水费、电梯年检费和停车场系统安装费用等问题另诉解决。

此外，聚合热力公司与艺术学校签订的《青海省文化艺术职业学校供暖、物业管理合同》中除涉及物业服务与管理的内容无效外，关于供暖的协议内容是双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，应为合法有效。双方供暖合同中虽然约定了前两年免费提供供暖服务，两年后按半价收取，五年后按国家标准正常收取的内容，但鉴于合同约定了达十五年较为长期的合作期限，而案涉合同实际履行仅不到两年双方即协商解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，艺术学校以合同中前两年免费提供供暖服务的条款抗辩采暖费的给付，有违公平原则，不予支持。

如前，双方签订的供暖合同合法有效，由于合同中并没有对学校放假期间应否减免采暖费用的问题作出约定。因此，艺术学校上诉所述学校有两个月放假时间，一个供暖周期的供暖时间应按5个月计算，而有别于通常6个月的上诉理由，缺乏合同依据，不予支持。

对于艺术学校将部分房屋对外承包和其他方式转让使用权，其应否向聚合热力公司承担采暖费以及其他费用的问题。本院认为，艺术学校与聚合热力公司签订供暖合同载明的供暖区域包括其对外承包的食堂及由双星公司租用的楼层。艺术学校将包含于供暖合同中的部分房屋以对外承包和其他方式转让房屋使用权后，并没有就此部分房屋供暖费用转由第三人交纳与聚合热力公司另行协商并达成一致。因此，根据合同的相对性，艺术学校仍应就此部分采暖费向聚合热力公司承担支付义务。一审判决艺术学校支付采暖费896837.4元中，艺术学校和聚合热力公司均认可一审重复计算了双星公司2012年度的采暖费27594元应予扣减以及对双星公司1460㎡的采暖面积，聚合热力公司仅主张采暖费的一半，而一审判决包含此采暖面积整个办公楼共以8968㎡计算的采暖费中，并未对此部分面积减半计算（应减去1460㎡×5.1元×6个月÷2＝22338元），认定有误。除此外，一审判决艺术学校支付聚合热力公司的其他采暖费以及剩余天然气费用和更换锅炉房电动阀费用并无不当。因此，艺术学校应向聚合热力公司支付采暖费为846905.4元（896837.4－27594－22338），剩余天然气费用2195.7元和更换锅炉房电动阀费用2500元，共计851601.1元。

综上，本院认为，一审法院部分认定事实不清，证据采信不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：

一、撤销西宁市中级人民法院（2014）宁民二初字第13号民事判决；

二、青海省文化艺术职业学校于本判决生效之日起十日内给付青海聚合热力有限责任公司采暖费、剩余天然气费用和更换锅炉房电动阀费用共计851601.1元；

三、驳回青海聚合热力有限责任公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费24531元，青海聚合热力有限责任公司负担15209元，青海省文化艺术职业学校负担9322元；二审案件受理费24531元，青海聚合热力有限责任公司负担15209元，青海省文化艺术职业学校负担9322元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　杨旭东

审　判　员　　刘　俊

代理审判员　　刘江静

二〇一四年九月九日

书　记　员　　张顺成