新疆维吾尔自治区高级人民法院

民 事 判 决 书

（2013）新审一民提字第110号

抗诉机关：新疆维吾尔自治区人民检察院。

申诉人（一审原告、二审被上诉人）：新疆库尔勒金色时代广场业主委员会。住所地：库尔勒市。

业主委员会主任：王心祖，口腔医院院长。

委托代理人：王剑华，新疆天雪律师事务所律师。

被申诉人（一审被告、二审上诉人）：库尔勒祥瑞物业有限责任公司。住所地：库尔勒市。

法定代表人：姜勇，该物业公司经理。

委托代理人：陈晓敏，新疆仕诚律师事务所律师。

新疆库尔勒金色时代广场业主委员会（以下简称业委会）因与库尔勒祥瑞物业有限责任公司（以下简称祥瑞公司）物业服务合同纠纷一案，不服巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（2012）巴民一终字第195号民事裁定，向检察机关申诉。新疆维吾尔自治区人民检察院于2013年2月1日以新检民抗（2013）第9号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年5月22日作出（2013）新民抗字第24号民事裁定，决定对本案提审。本院依法组成合议庭，于2013年11月1日公开开庭审理了本案，申诉人业委会主任王心祖及其委托代理人王剑华，被申诉人祥瑞公司法定代表人姜勇及其委托代理人陈晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2011年7月24日，一审原告业委会起诉至库尔勒市人民法院称，被告系金色时代商场的开发商鸿福房产开发公司选聘的物业服务企业。2007年6月8日，原告经合法手续并经过库尔勒市房产管理局备案成立。由于鸿福房产开发公司未向原告移交相关手续，故导致原告无法取得《前期物业服务合同》，2011年3月11日，原告通过招投标的形式选聘了新的物业服务企业并签订了《物业服务合同》，并且该合同已经生效。根据《物业管理条例》第二十六条"前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止"之规定，原告向被告提出终止与其之间的物业服务合同关系并要求被告根据物业管理条例规定，向原告移交相关资料，被告对原告的要求置之不理，引起诉讼。请求：1、依法确认被告与原告之间的前期物业服务合同关系于2011年3月11日终止；2、依法判令被告向原告移交相关资料；（①竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；②设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；③物业质量保修文件和物业使用说明文件；④物业管理所必须得其他资料）；3、本案诉讼费由被告承担。

被告祥瑞公司辩称，原告诉讼主体不适格，原告不是法人单位，原告不具有业主委员会资格，第二届业主委员会没有选举结果，原告未取得全体业主的委托，此次违法行为系无权行为、越权行为，原告和被告之间没有签订前期物业服务合同，原告要求终止该合同没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼。

库尔勒市人民法院一审查明，原告系2007年7月经库尔勒市房产局登记备案的住宅小区业主委员会，2010年12月进行了业主委员的换届选举，换届选举后在库尔勒市房产局进行了登记备案。后原告对是否解聘物业公司书面征求业主的意见，据原告统计该小区现实际业主520户，同意解聘现物业公司的业主为480户，小区建筑面积11万平方米，参加业主委员会改选的产权面积为9万平方米，弃权面积为1.5万平方米，不同意解聘物业公司的产权面积为500平方米。根据业主解聘现物业公司的意见于2011年3月11日，原告对小区物业服务企业进行了公开招聘，最后经过竞标确定由巴州金管家物业服务有限责任公司中标，库尔勒正和公证处对此次竞标活动进行了公证。当日原告代表库尔勒金色时代小区全体业主和巴州金管家物业服务有限责任公司签订了一份《物业服务委托合同》，约定由金管家物业公司为库尔勒金色时代小区提供物业服务，双方约定了物业管理服务的内容、权利义务以及期限等。

另查明，被告系库尔勒金色时代小区的前期物业服务企业。

上述事实有《物业服务委托合同》、征求意见表、公证书、前期物业服务委托合同、物业委托合同、住宅小区业主委员会登记备案表、参与金色时代广场（小区）第二届业主委员会委员自我推荐要求函、公示以及双方的陈述予以证实。

库尔勒市人民法院一审认为，原告系库尔勒金色时代小区的业主选举产生的业主委员会，已经过主管部门的备案登记，原告通过书面征求意见的形式召开的业主大会，参加业主有该管理区域内专有部分占建筑面积过半数且总人数过半数的业主，并根据业主大会的决定，代表业主与经过公开招聘的物业服务企业签订物业服务合同符合法律的规定。被告提供的由萨依巴格街道辰兴社区出具的《关于金色时代商城（小区）第二届金色时代广场业委会成立我社区审核备案情况说明》和《关于金色时代小区第二届金色时代广场业委会备案审核改正意见通知函》、《关于金色时代小区金色时代广场业委会委员资格审核意见通知》、《关于金色时代广场公开招聘物业公司的申请复函》（均为复印件），不符合民事诉讼法的证据规则要求，对此证据本院不予采信。被告提供的《业主回访表》的真实性无法确认，不予认定。根据《物业管理条例》之规定，前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。原告和金管家物业公司签订的物业服务合同已经生效，被告的前期物业服务合同理应终止，被告应当移交其在办理物业承接验收手续时建设单位向其交付的资料。原告和被告之间没有签订前期物业服务合同，但根据原告的诉讼目的是终止与现物业公司的服务，故确认被告库尔勒祥瑞物业有限责任公司与库尔勒金色时代广场小区的前期物业服务合同终止。库尔勒市人民法院（2011）库民初字第2500号民事判决：一、被告库尔勒祥瑞物业服务有限责任公司与库尔勒金色时代广场小区的前期物业服务合同终止；二、被告库尔勒祥瑞物业服务有限责任公司于判决生效十日内向原告新疆库尔勒金色时代广场业主委员会移交下列资料：（一）、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）、物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）、物业管理所必需的其他资料。

祥瑞公司不服一审判决，向巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院上诉称，原审程序违法，一人审理，署名合议庭，原告业主委员会已被辰兴社区和市房产局行业办撤销备案，其主体不适格。原告不代表金色时代小区广大业主的意愿，上诉人已和584户业主签订物业服务合同，占业主人数的80%，业主服务面积的91%。请二审撤销原判，驳回被上诉人的起诉。

被上诉人答辩称，上诉人服务差，管理不善，要求更换物业公司。

巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院二审查明事实与一审查明事实一致。

巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院二审认为，2007年1月1日，巴州鸿福房地产开发有限公司为了促进金色时代广场商业可持续发展，委托库尔勒祥瑞物业服务有限责任公司对金色时代广场内鸿福公司返租房及自有房进行全权有偿使用和物业管理。服务户数662户，已签订物业服务合同584户；物业服务面积104511.6平方米，已签订物业服务面积95082平方米，签约人数88.29%，签约面积91%。2010年8月24日，金色时代商城（小区）第一届金色时代广场业委会向萨依巴格街道辰兴社区居委会申请成立金色时代（小区）第二届金色时代广场业委会，辰兴社区以为是新一届筹备组及公选结果便同意备案，并同时要求到库尔勒市房产局行业办备案及公示。2011年1月1日，金色时代实际服务企业库尔勒祥瑞物业公司及部分业主大会筹备组成员到社区质疑金色时代广场业委会备案合法性，并同时反映备案委员会未召开业主大会公示选举，业主并不知道，也未参与业主表决。此事引起辰兴社区高度重视，辰兴社区通过复查备案材料，认为该业主委员会备案程序没有反应广大业主的意愿，于2011年1月3日将复审备案审核意见通知市房产局行业办及备案金色时代广场业委会。2011年6月20日，库尔勒市房产局也复函辰兴社区，要求更正重新备案。至此，该业主委员会备案已经被纠正，其业主委员会的地位已经不存在。在这种情况下，2011年3月11日，王心祖、康多林、潘万军、李原四位业主以金色时代广场业委会的身份聘金管家物业公司同时解聘已经服务5年之久的祥瑞物业公司，是一种无权行为。此次诉讼，被上诉人又以业主委员会的名义进行，其不具备主体资格。库尔勒祥瑞物业公司上诉主张有证据证实，予以支持。原审判决认定事实错误，该院不予维持。遂裁定：一、撤销库尔勒市人民法院（2011）库民初字第2500号民事判决。二、驳回以王心祖、康多林等4人为代表人的金色时代广场业主委员会的起诉。

业委会不服向检察机关申诉，新疆维吾尔自治区人民检察院抗诉认为：一、终审裁定认定金色时代广场业委会的地位已经不存在，属认定事实不清。本案中金色时代广场业委会在2010年8月26日第二届业主委员会委员选举之前，就有关重新选举业主委员会委员并修改《业主大会议事规则》和《首届金色时代广场业主委员会选举办法》向行政主管部门库尔勒市房地产管理局提出申请并报库尔勒市萨依巴格街道辰兴社区居委会进行备案及公示，备案申请材料由社区书记签字并加盖社区居委会印章。2010年9月8曰，该社区书记应邀参加第二届业主大会临时筹备组第一次会议，会议就筹备组成员名单进行公示。2010年9月27曰，金色时代广场业委会在库尔勒市房地产管理局的指导下并在库尔勒晚报上公示了筹备组人员名单。2010年11月16日业主大会筹备组向市房产局业办征求了《金色时代商城（小区）金色时代广场业委会委员候选人及金色时代广场业委会委员产生办法意见函》，市房产局行业办于同年11月19日进行了复函。2010年11月20日业主大会筹备组将此两份函在小区进行了公示。在进行金色时代广场业委会委员换届选举之前筹备组将选票报萨依巴格街道辰兴社区居委会备案。至此，金色时代广场业委会筹备组第一次会议讨论通过并公示了金色时代第二届业主委员会委员候选人名单。对此，房产局及辰兴社区均未提出异议。房产部门和社区对业主委员会的成立具有指导、监督的作用，虽出具过通知或意见函，仅是认为金色时代广场业委会在第二届选举过程中备案材料内容不具完整公正性，因而要其进行改正并重新备案，但自始未撤销金色时代广场业委会成立决定，而终审法院认定因要求更正重新备案致使其业主委员会的地位已经不存在，认定事实有误。

二、终审裁定认为业主委员会备案已经被纠正、业主委员会的地位已经不存在，无法律依据。《中华人民共和国物权法》第七十五条规定"业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助"。第七十六条第三项规定"选举业主委员会或者更换业主委员会成员应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意"。《物业管理条例》第十条规定"同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会"。第十六条规定"业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案"。从上述法律及行政法规的规定来看业主委员会是指根据法律或者管理规约，由业主大会选举产生一定数量的业主为委员组成，业主委员会是业主自治机构，同时也是业主大会的常设执行机构。本案中，无论金色时代广场业委会选举第二届业委会，还是更换物业服务企业，金色时代广场业委会均符合法定的条件和人数，同时采用挨家挨户登门征求意见、书面征求意见、上报请示、邀请机构负责人参加会议现场监督、公示、媒体公布以及公证等形式，充分保证了广大业主行使权利并向有关机关备案。在特定的法律框架下，备案的法律构成要件不同，而本案中备案是对属于自治范围内的事项向主管部门的报告备查，以便有关机关管理和监控，是市场经济条件下的一种监督管理制度和手段。金色时代广场业委会是物业管理区域内小区业主通过召开业主大会投票选举产生的自治管理组织，在备案之前，其已经产生，而法律规定的备案并非为决定其法律地位的条件。同时，《物业管理条例》第十六条对金色时代广场业委会备案登记的法律属性并没有作出明确规定，并未规定备案机关的具体审查内容。虽然房产管理部门对金色时代广场业委会备案申请仅作形式要件的审查，并不影响业委会的法律地位。如果业主大会或金色时代广场业委会所作出的成立或决议确实侵犯了部分业主利益的，可以根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定"业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销"。本案终审裁定认为业主委员会备案已经被纠正、业主委员会的地位已经不存在，适用法律错误。三、终审法院适用法律有误。巴音郭榜蒙古自治州中级人民法院（2012）巴民一终字第195民事裁定适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百八十六条驳回起诉有误，该条规定"人民法院依照二审程序审理的案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原判，驳回起诉"。本案中终审裁定认定业主委员会备案已经被纠正、业主委员会的地位巳经不存在，而非不符合不应由人民法院受理民事诉讼范围的情形。故终审法院依此作出驳回起诉裁定，适用法律有误。

业委会称，其理由与检察机关抗诉意见一致。

祥瑞公司辩称，抗诉书认定事实不清，对金色时代业委会的选举和成立的事实认定错误，二审对本案事实的认定，证据的审查，以及法律的适用符合法律的规定，依法反映了金色时代广场（第二届）业主委员会的不合法存在，以及不存在诉讼主体资格的事实。请求驳回申诉人的再审请求，维持原二审判决。

本院再审中，被申诉人提交三份新证据：1.2013年3月1日与州建设局签订的物业合同，证明建设部门认可其对小区的物业服务行为；2.2013年3月27日，关于金色时代广场高层5单元电梯钢丝绳更换使用公共维修资金业主分摊明细表公示。金色时代高层在解决电梯维修问题时，由我公司逐户征求业主意见办法，在小区还没有成立业主委员会的基础上，由市房管局同意并公示了由祥瑞物业公司代进行并启用维修资金。3.高层业主筹备组请求召开业主委员会，证明了现在这个小区高层业主还不认可本案所涉的业委会。本院再审查明其余事实与原一审查明事实一致。

本院再审认为，本案焦点为，金色时代广场业主委员会主体是否适格问题。本案中涉案的由王心祖等四人组成的"金色时代广场业委会"选举程序符合有关物业管理法律法规。虽然该业委会在向库尔勒市房产局备案程序存在一定瑕疵，被库尔勒市房产局要求重新备案，但是该部门要求的"重新备案"仅是该部门履行对业委会成立进行的监督、指导作用，并不是撤销该业委会。有关法律、法规并没有赋予有关机关的撤销权，备案仅是赋予有关机关监督、指导权，对于发现的瑕疵，可以责令改正，改正后予以重新备案，并不是否认其成立的效力。因此，二审法院以有关机关要求的"重新备案"认定是有关机关行使的是撤销权，属于适用法律错误导致的认定事实错误。因此，检察机关的该抗诉理由成立，本院再审予以支持。至于再审期间，瑞祥公司提供的与有关部门签订的物业合同，以及继续履行物业服务的事实证据，不能改变以王心祖等四人组成的业委会成立的合法性，并不能以此推定金色时代广大业主以法律法规规定形式撤销了以王心祖等四人组成的业委会。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（2012）巴民一终字第195号民事裁定；

二、维持库尔勒市人民法院（2011）库民初字第2500号民事判决。

一、二审案件受理费140元，由库尔勒祥瑞物业有限责任公司承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　彭英琪

审　判　员　　雷兆丰

代理审判员　　伊　利

二〇一四年三月二十六日

书　记　员　　布鲁更