（2014）桂民申字第135号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：朱泽芬，女，汉族，1974年5月20日生，住北海市海城区。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：北海家安物业服务有限公司。住所地：北海市。
委托代理人：叶玉兴，该公司职员。
再审申请人朱泽芬因与被申请人北海家安物业服务有限公司（以下简称家安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北海市中级人民法院（2012）北民一终字第255号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
朱泽芬申请再审称：（一）一、二审判决认定事实不清，证据不足。1.家安物业公司起诉时仅提供了物业服务合同，没有提交《物业服务方案》、《服务质量及承诺》等合同附件，一、二审判决在没有查清家安物业公司是否已履行合同义务的情况下，判决朱泽芬支付物业管理费，缺乏证据证明。家安物业公司没有按合同约定提供物业服务，未能按合同配备值勤人员、没有完全履行安全保障义务、没有搞好小区清洁卫生、收费不开具发票、服务质量存在问题，朱泽芬依法享有合同履行抗辩权，有权拒绝缴费。2.一审判决依据家安物业公司伪造的、没有在法庭上出示过、未经当事人质证的2008年5月28日补充协议，作为认定案件事实和判决的依据错误。3.2010年5月11日，北海银富物业公司变更名称为家安物业公司，但家安物业公司提供的2009年12月26日催费通知单已加盖了家安物业公司的公章，故该催费通知是伪造的。（二）一、二审判决适用法律错误。1.在原业委会与北海桂盛物业管理有限公司签订的合同履行期未届满（2008年12月28日届满）、未依法解除的情况下，原业委会于2008年5月23日与北海银富物业公司签订合同，将天和花园的物业服务变相整体转让给北海银富物业公司，属当事人恶意串通损害第三人利益的行为，合同无效。2010年4月18日《天和花园物业委托管理服务合同》的签订主体、合同内容、签订程序均不合法，是个别业主以业主委员会的名义从事违法活动所签订的，亦属无效合同。一、二审判决以天和花园大多数业主已按时缴纳物管费、2010年4月18日《天和花园物业委托管理服务合同》已进行公示为由，认定合同有效，属适用法律错误。2.家安物业公司提供的催费通知不能证明曾向朱泽芬主张过权利，家安物业公司于2011年1月起诉请求朱泽芬支付尚欠的物业管理费，已超过法定诉讼时效。（三）一、二审判决程序违法。1.一审判决允许家安物业公司在一审庭审结束之后对其诉请进行重大变更，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据若干规定》）第34条“当事人变更诉讼请求的，应当在举证期限届满前提出”的规定。2.一、二审判决免除家安物业公司法定的对合同订立、生效及是否履行合同义务的举证责任，判决朱泽芬承担举证不能的不利后果，违反了《证据若干规定》第2条、第5条的规定。3.家安物业公司收取天和花园物业费的收费存根、业主交费台帐清单，对于查清天和花园被诉业主是否已经交费、小区是否有超过半数的业主缴交物业费的事实至关重要，是审理案件的主要证据，朱泽芬在一、二审期间向法院申请调查，法院不予支持，违反了《证据若干规定》第19条的规定。4.一、二审判决将物业合同纠纷与债权转让纠纷两个完全独立的案件作为一个案件进行立案和审理，未征得当事人同意将数个系列案件合并审理，未依法通知北海桂盛物业管理有限公司、原业主委员会委员及其他业主作为第三人参加诉讼查清案件事实，审理案件超过法定审理期限，均属违法情形。综上，一、二审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误、程序违法，朱泽芬依据《中华人民共和国民事诉讼法》第199条、第200条的规定申请再审，请求撤销一、二审判决，判决驳回家安物业公司的诉讼请求。
家安物业公司提交意见称：朱泽芬的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
本院认为：（一）2007年1月1日，天和花园业委会与北海桂盛物业管理有限公司签订的《物业服务委托管理合同》约定的合同期限至2008年12月31日，虽然在合同履行期限未届满时，天和花园业委会与北海银富物业公司分别于2008年5月23日和5月28日签订《物业服务委托管理合同》和《补充协议》，委托北海银富物业公司对天和花园小区进行物业服务管理。但是，合同签订后北海银富物业公司已实际进驻天和花园小区接替北海桂盛物业管理有限公司，为天和花园小区提供物业管理服务，直至该合同约定的履行期届满之日（2010年5月23日），朱泽芬一直未对合同效力提出异议，亦按合同约定的收费标准向北海银富物业公司交纳了部分物管费用。现朱泽芬以2007年1月1日的合同履行期未满、合同未解除为由，主张该合同无效，理由不成立。2010年4月18日，基于2008年5月23日签订的物业服务合同履行期限即将届满、天和花园小区业委会在2009年1月25日任期届满后一直未能召开业主大会选举新的业委会等情况，原天和花园业委会与家安物业公司续签了物业管理服务合同，约定由家安物业公司从2010年6月1日起继续提供物业服务至2016年5月31日。2011年11月4日，针对天和花园小区未能召开业主大会选举新的业委会的问题，北海市住房和城乡建设局出具了“关于小区业主委员会履行职责相关问题的答复”，明确为稳定小区的物业管理工作，在换届前原业主委员会可继续履行职责。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。故朱泽芬以合同签约主体原业委会的任期已满，无权签订合同为由，主张合同无效，依法不予支持。而且，该合同签订后至今，家安物业公司一直为天和花园小区提供物业管理服务，形成事实上的物业服务关系，朱泽芬应依合同约定向家安物业公司支付相应的物业服务管理费。（二）根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，朱泽芬作为小区业主，如果认为家安物业公司没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以通过合法途径请求家安物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但朱泽芬在本案中并未提出反诉请求。朱泽芬以小区清洁卫生没有搞好、未配备相应的值勤人员等为由拒交物业服务管理费用虽然属于行使合同履行抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围与家安物业公司的违约程度并不相互对应，家安物业公司的服务质量瑕疵并不足以抵销朱泽芬所欠的物业服务管理费用。而且，二审判决已经鉴于家安物业公司在履行义务过程中的瑕疵行为，对家安物业公司诉请的滞纳金不予支持，朱泽芬主张免除其所欠的全部物业服务管理费用，没有事实和法律依据。（三）一审法院虽然没有组织双方当事人就2008年5月28日补充协议进行质证，但二审法院在二审开庭审理时，已就该补充协议要求双方当事人发表质证意见，对证据进行了补充质证。朱泽芬以其从未见过该补充协议、补充协议是家安物业公司一审庭审结束后伪造、补充协议上天和花园业主委员会的公章及陈文山的签字是伪造为由，主张补充协议是家安物业公司伪造的证据。但是，该补充协议的签约主体是天和花园业主委员会，签约代表是陈文山，天和花园业主委员会和陈文山并没有向法院否认该补充协议的真实性，朱泽芬主张公章和签字虚假，仅凭自己的主观判断，没有提供相关的证据证实，依法不予支持。（四）根据一、二审判决查明的事实，北海桂盛物业管理有限公司在2008年、北海银富物业公司在2009年、家安物业公司在2010年均在天和花园小区公告栏内张贴了通告，向欠费业主（住户）催收物业服务管理费，故家安物业公司在2011年向法院诉请朱泽芬支付尚欠的物业服务管理费，并没有超过法定诉讼时效。（五）关于一、二审判决是否存在程序违法的问题。1.家安物业公司在一审庭审结束后，对朱泽芬所欠的物业服务管理费经过重新核算，向法院请求减少原诉请数额，是对其诉权的自主处分，家安物业公司诉请的事实和理由没有变更，也没有增加诉请，更没有损害朱泽芬的合法权益，朱泽芬主张一审法院允许家安物业公司在一审庭审结束后变更诉请违法，理由不成立。2.家安物业公司诉请朱泽芬支付尚欠的物业服务管理费，已依法向法院提交了相应的物业服务委托管理合同，合同是否成立、生效属认定问题。朱泽芬主张家安物业公司未全面履行合同义务，应由其承担举证责任。一、二审法院在举证责任的分配上并无不当。3.本案朱泽芬应否向家安物业公司支付尚欠的物业服务管理费用，与天和花园小区已按时交纳物业服务管理费用的人数多少并无关联性。朱泽芬请求法院调取家安物业公司收取天和花园物业费的收费存根、业主交费台帐清单，与本案事实的认定无关联性，一、二审法院对朱泽芬的调查取证申请不予支持正确。朱泽芬主张其已交纳物业服务管理费，没有提供证据证实，应对其主张承担举证不能的责任。4.北海桂盛物业管理有限公司在物业服务合同到期后，将其对部分尚欠物业服务管理费业主的债权转让给家安物业公司，家安物业公司取得北海桂盛物业管理有限公司享有的物业服务合同项下权利，该权利与家安物业公司签订的物业服务合同所享有的权利性质一样，一、二审法院根据家安物业公司的诉请将上述两项权利主张合并审理并不违反法定程序。故朱泽芬主张一、二审法院将物业合同纠纷和债权转让纠纷两个独立案件合并立案和审理，违反法定程序，理由不成立。5.本案是家安物业公司诉请朱泽芬支付尚欠的物业服务管理费及违约金，原物业公司北海桂盛物业管理有限公司、天和花园小区业主委员会及该小区的其他业主不是必须参加诉讼的当事人，朱泽芬申请追加上述当事人，主张一、二法院遗漏案件当事人，程序违法，理由亦不成立。6.家安物业公司诉请包括朱泽芬在内的九位业主支付尚欠的物业服务管理费，一、二审法院基于该九件案件均属物业服务合同纠纷、当事人的诉请和抗辩理由、案件事实基本一致，将该九件案件一并开庭审理，符合法律规定。一、二审法院虽然未在法定审理期限内审结案件，但均依法办理了审限延长手续，朱泽芬主张一、二审程序违法，理由不成立。7.朱泽芬主张一审法院应当回避的审判人员没有回避，剥夺当事人辩论的权利，审判人员徇私舞弊、枉法裁判，均没有提供相应的事实和证据证明，依法不予支持。
综上，朱泽芬的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回朱泽芬的再审申请。
审 判 长 周家开
代理审判员 黎天斌
代理审判员 张英伦
二〇一四年五月五日
书 记 员 池珊珊
