——2016年7月25日在辽宁省第十二届人民代表大会常务委员会第二十七次会议上省人大常委会副主任 刘政奎

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

下面，我受省人大常委会委托，代表国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》(以下简称“两个条例”)执法检查组，报告执法检查情况，请予审议。

为促进国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》(以下简称“两个条例”)的贯彻实施，进一步做好我省物业管理工作，并为省人大常委会会议听取和审议“两个条例”执法检查情况的报告及开展专题询问做好准备，省人大常委会在开展前期调研、听取省政府贯彻实施“两个条例”有关情况汇报的基础上，于6月12日至15日，组成2个执法检查组，分别由省人大常委会副主任周忠轩、刘政奎带队，赴沈阳、鞍山、抚顺、辽阳4市，对“两个条例”实施情况开展执法检查。检查组听取了地方政府及相关部门的汇报，召开了由业主代表和业主委员会、物业服务企业、社区居委会、行业协会负责人代表及省、市人大代表参加的座谈会，充分听取各方面意见和建议，并深入到典型小区、物业服务企业和社区进行实地检查。同时，委托其他10个市开展自查，使执法检查做到全覆盖。现将有关情况报告如下：

一、贯彻实施“两个条例”的基本情况

“两个条例”颁布施行以来，省政府和各地区各部门认真贯彻实施，健全法规制度，完善配套政策，创新体制机制，加大工作力度，经过各方面的共同努力，我省物业管理工作取得了明显成效，物业管理水平不断提高，物业管理法制化进程不断加快，为保障和改善民生、促进全省社会和谐稳定作出了重要贡献。

1.物业管理法律法规和制度体系逐步完备，物业管理法制环境持续优化。以《物权法》和“两个条例”为基础，省政府制定了《辽宁省物业管理服务规范》等文件，沈阳、抚顺、本溪、辽阳等市分别出台地方性物业管理条例，进一步细化了物业管理的有关政策和法律法规。同时，省政府和各地区切实加强对相关法律法规和政策的宣传，省条例出台后，省住建厅召开新闻发布会，配合省人大起草省条例的解读文本，并向社会公开发行；沈阳、辽阳市编制物业知识宣传册，向业主和物业服务企业发放；丹东、营口市通过各类新闻媒体宣传普及相关法律和政策，全社会物业管理法制意识不断增强。

2.物业管理覆盖面逐步提高，行业发展初具规模。目前，全省共有各类小区14435个，其中有专业物业服务企业的7358个，由街道、社区托管的5000个左右，成立业主委员会的4026个。物业服务专业化水平不断提高，全省共有物业服务企业3275家，其中一级资质企业46家，二级资质企业182家，三级及以下资质企业3047家。职业队伍日益壮大，全省共有物业从业人员17万人，其中物业管理师1500余人，有15000余人次接受了专业培训。沈阳、锦州、葫芦岛等市开展了物业招投标工作，严格按照相关程序选聘企业，物业服务市场和良性竞争机制初步形成。

3.物业管理举措逐步创新，物业服务整体水平不断提升。各地区结合自身实际，创新工作方式方法，探索形成了许多富有地方特色、形式多样、有效管用的物业管理新模式。沈阳市开通维修资金绿色通道，简化应急启动程序；大连市健全物业管理纠纷调解工作体系，在所辖区、县(市)建立物业管理纠纷调解中心；鞍山市在政府相关部门支持下成立物业管理行业协会，对全市物业服务企业进行指导和规范；抚顺市建立市、区(县)、街道办事处、社区居委会四级物业管理体系，加大物业管理力度；辽阳市在加强老旧小区改造基础上，采取由社区托管负责、提供公益性岗位的办法，有效解决了老旧、棚改和弃管小区基本物业服务问题。目前，我省涌现出一批国优、省优级物业管理项目，较好地发挥了典型示范和引领作用，全省物业服务整体水平不断提高，业主对物业服务的满意度稳步提升。

二、贯彻实施“两个条例”存在的主要困难和问题

当前，我省物业管理行业正处于转型升级的关键时期，还存在一些薄弱环节及突出困难和问题，这与经济社会发展的新形势新要求相比，与人民群众的新期盼新诉求相比，还有较大差距，应引起高度重视。

1.物业行政管理体制有待进一步理顺。一是从行政主管部门看，部分城市房产管理部门存在物业管理机构和人员设置不足的问题，监管力量相对薄弱，牵头抓总的作用难以发挥。二是从相关行政管理部门看，规划、物价、工商、财政、公安、民政、环保等部门履行职责还不到位，介入物业管理工作力度不足。三是从基层政权组织看，街道办事处及社区居委会尚未真正树立起物业管理的责任意识，特别是社区居委会上下沟通、协调联动的作用没有充分发挥出来。四是从专业经营单位看，部分供水、供电、供气、供热等单位没有按照条例规定依法履行小区内相关设施设备的维修养护义务，把问题和矛盾留给物业服务企业，造成“进了小区门，就是物业事”的不合理局面。

2.业主、业主大会及业主委员会自治能力有待进一步增强。一是业主参与意识不强。许多业主不清楚在物业管理活动中应有的权利、责任和义务，不能按照《管理规约》《业主大会议事规则》有关规定参加业主大会，导致业主大会召开难，无法及时发挥应有作用。二是业主委员会作用发挥不明显。目前，我省仅有28%的小区成立了业主委员会，多数小区还没有建立自治组织；业主委员会成员大都是兼职，缺少懂管理、懂法律的专业人士；业主委员会与物业服务企业、社区居委会、行政管理部门间缺乏有效的联系和沟通，桥梁纽带作用发挥得不充分；业主委员会缺乏有效的工作机制和必要的工作保障，影响工作积极性，容易出现遇阻就放的情况。

3.前期物业管理和物业交接管理工作有待进一步规范。前期物业管理和物业交接管理属于整个物业管理链条的薄弱环节，监管制度存在缺陷。一是关于开发建设遗留问题。由于一些前期物业服务企业附属于房地产开发商，导致部分建设单位滥用其在前期物业管理阶段优势地位，与前期物业服务企业共同承接查验义务、规避矛盾，极易带来大量开发、入住等问题。二是关于物业管理用房问题。许多小区物业管理用房面积没有达到“不少于总建筑面积3‰”要求；个别开发建设单位将物业管理用房擅自收回。三是关于新旧物业交接问题。主要存在移交资料或移交手续不健全情况，为后期物业管理埋下隐患。四是关于物业服务企业选聘方式问题。目前，全省仍有一半地区尚未开展物业招投标工作，存在物业服务企业选聘程序不透明甚至暗箱操作现象。

4.物业管理和服务水平有待进一步提升。一是物业管理服务的顶层设计不够完善。目前，我省在物业服务标准、前期物业管理规定、托管小区管理办法、物业服务企业招投标办法、维修资金使用管理办法等方面存在滞后或不健全情况。如由于物业服务标准不明确，部分地区尚未制定统一规范的物业服务合同文本，没有对物业服务具体项目和内容作出分级分类规定。二是物业服务行业准入门槛和从业人员素质偏低。目前，我省一、二级资质企业占比仅为6.9%，三级及以下资质企业占比则达到93.1%，缺少规模大、力量雄厚的龙头企业。同时，物业服务人才匮乏，接受过专业培训的从业人员比例相对较低。三是物业服务企业经营负担较重。有些地区反映，物业服务企业需承担多达十几项的税费；我省物业服务企业为员工交纳的“五险一金”数额普遍高于南方部分省份。四是物业服务不到位。部分企业“重利益、轻服务”倾向严重，缺乏服务意识和责任意识，存在扫保不及时、绿地养护不力、对共用设施设备维修不及时等问题。

5.专项维修资金使用和管理政策有待进一步完善。一是启动难。条例中启动维修资金“应经占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意”的规定缺乏可操作性，往往是“主难找、票难投”，难以集体表决通过；鉴于“维修资金余额不足30%应续交”规定或出于“有利支持、不利反对”态度，许多业主对不关系自身利益的事项不愿表决动用维修资金。二是使用少。由于表决难、审批程序繁琐、批复周期较长等原因，致使专项维修资金使用效率低下，难以应对一些紧急突发事件。据统计，截至2014年底，全省专项维修资金归集总额277亿元，累计使用29亿元，使用率仅为10.5%。三是收益低。维修资金增值途径单一，银行存储利息或购买国债是其增值收益主要来源，这就造成大量维修资金长期处于“沉淀”状态，保值增值不理想。四是监管弱。主要是对维修资金监督和管理不够公开透明。五是电梯重大维修与更换资金不足问题。因电梯维修和更换成本较高，维修资金有限，难以保证电梯的重大维修和更换。

6.物业矛盾纠纷有待进一步化解。据有些地区反映，目前与物业管理相关的投诉量占全社会投诉总量的比例已攀升至首位，许多矛盾问题亟待解决。一是停车难。一些小区没有规划停车位或停车位不足，车辆乱停违停现象严重；物业服务企业无执法权，对车辆管理力不从心；存在乱收停车费情况。二是狗患。一些业主违规放养大型犬类，容易引发叫声扰民、卫生传染病甚至狗伤人隐患。三是经营网点扰民。有的业主在园区内经营饭店、歌厅等，容易形成环境和噪声污染。四是占用消防通道。许多业主在消防通道乱放杂物，对居民的出行和安全造成影响及隐患。五是违建或擅自改扩建。有些业主对花园、地下室、楼顶、阳台等进行违规改造或装修，损坏了园区的公共利益和相邻业主的个人利益。六是收费难。个别业主以物业服务质量差、物业费使用不透明为由，拒交或欠交物业费，对这一问题还没有很好的解决办法，往往只能诉诸法律途径，但又面临判决难、周期长的困惑。

7.老旧、棚改和弃管小区物业管理工作有待进一步加强。老旧、棚改和弃管小区物业管理问题情况复杂，主要表现为：一是没有物业服务。这类小区属于物业管理“盲点”和“真空”地带，“脏、乱、差”现象严重。二是由街道、社区托管小区管理和服务水准较低。这些小区物业收费标准普遍不高，大都在0.1元—0.8元/平方米/月，与此相对应，提供的服务也基本局限在保洁、保安等方面。三是曾有物业服务企业但出现弃管情况。个别物业服务企业单方面毁约、强行退出，导致小区无人管理。四是由于许多老旧、棚改和弃管小区没有专项维修资金，在政府对其实施改造后，无法进行小区内共用部位、共用设施设备的后续管护，难以实现管理的常态长效。三、深入实施“两个条例”与加强和改进物业管理工作的建议

物业管理涉及千家万户，是重大的民生工程，是社会关注的焦点，事关群众生活改善，事关社会和谐稳定。各级人民政府要从现代物业管理的新形势新任务新要求出发，坚持问题导向、围绕民生诉求，实事求是、分类分步地解决好当前物业管理工作中存在的突出问题，探索构建政府推动、市场化运作、多管齐下的物业管理新格局，推动我省物业管理事业加快发展。

第一，理顺管理体制，进一步厘清各方权利、责任和义务。努力构建“省、市、区(县)、街道办事处、社区居委会”物业管理体系。一是解决“由谁牵头”问题。房地产行政管理部门要发挥牵头抓总的作用，加强物业管理活动的监管力度。二是解决“由谁负责”问题。按照属地管理原则，落实好街道办事处和社区居委会在物业管理中的责任，特别是对于目前无物业管理的小区，街道办事处要承担起具体管理职责，社区居委会负责承接管理，通过采取“利用公益性岗位和志愿者服务、收取基本服务费”等办法，不断提高托管水平；强化社区居委会对业主自治工作的支持和指导，帮助筹备业主大会，积极推荐业主委员会合适人选，探索推行社区居委会、业主委员会成员“交叉任职”；发挥社区居委会在物业管理活动中的综合协调作用，实现社区居委会与各方力量无缝对接。三是解决“由谁介入”问题。规划、物价、工商、财政、公安、民政、环保等部门要各司其职，履行好各自在物业管理工作中应承担的职责。四是供水、供电、供气、供热等专业经营单位要依法履行小区内相关共用设施设备的维修养护义务，避免出现推诿扯皮等情况。

第二，提升自治能力，切实发挥业主、业主大会及业主委员会自治作用。一是引导业主增强自我管理意识，依据法律、法规和管理规约等有关规定，积极参与到小区自治管理中来，加快提高业主委员会成立比例。二是健全业主大会和业主委员会议事规则，改进业主大会和业主委员会工作机制，提高业主大会和业主委员会工作效率。三是积极吸纳懂管理、懂法律的业主代表参与业主委员会工作；推进业主委员会建设与基层党建有机结合，引导党员在物业管理中发挥先锋模范作用；有条件的地区可以探索以政府补贴形式给予业主委员会必要工作经费。四是加大宣传力度，营造办事依法、遇事找法、解决问题用法、化解矛盾靠法的法治环境，增强全社会物业管理法制意识，努力形成“人人关心物业、人人参与物业、人人支持物业”的良好社会氛围。

第三，强化薄弱环节，不断规范前期物业管理和物业交接管理工作。一是加强源头治理，严格按照住建部《物业承接查验办法》规定，做好前期物业承接查验工作，房地产行政管理部门要加强监管。二是开发建设单位应依法依标配置物业管理用房，绝不允许非法占有。三是完善新旧物业交接制度，做好相关资料和物业共用设施设备移交工作。四是加快推进物业管理招投标工作。前期物业管理招投标工作由开发建设单位负责组织实施，后期物业管理招投标工作由业主委员会负责组织实施；政府相关部门应切实加强对物业管理招投标工作的指导和监督，确保整个过程公平、公正、公开。

第四，加强顶层设计，全面提升物业管理和服务水平。一是加快出台辽宁省物业服务标准，明确各级各类物业服务的具体项目、内容和标准；规范对住房前期物业服务收费的价格管理，建立与物业服务标准相适应的物业收费机制和价格调整机制，使物业管理真正实现“质价相符”；进一步细化和完善前期物业管理规定、托管小区管理办法、物业服务企业招投标办法等，加强对物业管理工作的指导。二是健全物业服务行业管理机制。引导物业服务企业做大做强、提质升级；帮助从业人员参加培训，提升从业人员素质；建立物业服务投诉平台，维护业主合法权益；加大检查考核力度，探索建立物业服务企业信用评价体系，淘汰信用差的物业服务企业。三是加强政策扶持，有条件的地区可酌情降低和减免物业服务企业承担的相关税费，减轻物业服务企业经营负担。四是引导物业服务企业树立责任意识和品牌意识，加强日常管理，提升服务质量；积极探索物业管理与社会化服务有机结合的新路径，在物业管理中增加养老、家政等附加服务，拓宽物业服务企业增收渠道。

第五，完善相关政策，着力破解专项维修资金使用和管理难题。一是破解启动和使用难问题。鉴于维修资金“双2/3”表决形式缺乏可操作性，一方面，建议推广沈阳、大连经验，建立维修资金绿色通道，应对紧急突发事件；另一方面，建议探索研究一般维修由业主委员会或业主代表决策的形式，提高表决效率，加快维修资金启动速度。二是破解收益低问题。探索拓宽维修资金增值途径，明确增值部分使用方向，提高维修资金保值增值效率。三是破解监管弱问题。推广鞍山经验，探索建立维修资金中心、银行、业主委员会三方月对账制度，定期公开维修资金使用情况。四是破解电梯重大维修和更换资金不足问题。对使用电梯的业主可以补充收取电梯重大维修与更换专项费用。

第六，创新工作举措，有效化解物业矛盾纠纷。物业管理难点在于跨领域、跨部门，涉及众多综合性事务。要推广大连构建物业管理纠纷调解体制机制经验，建立人民调解、行政调解、司法调解“三调联动”的纠纷调解中心，推动实现物业矛盾纠纷“一站式”解决。各地区要统筹协调公安、工商、消防、环保、行政执法等部门，按照职责分工，切实解决好小区内停车难、经营网点扰民、占用消防通道、违建或改扩建等问题，破解执法困境，物业服务企业、业主委员会、社区居委会应在这一过程中发挥好配合作用。要着力解决物业费收取难问题，规范物业收益及使用情况公示制度，提升业主满意度；引导业主树立“花钱买服务”意识，提高交费自觉性；建议将拒交或恶意拖欠物业费行为纳入个人诚信系统，增强业主依法交费意识。

第七，坚持分类指导，做好老旧、棚改和弃管小区物业管理工作。政府要强化资金扶持，继续加大老旧小区综合改造力度。坚持分类指导，实行业主自管、社区托管或市场化运作等模式，加快实现老旧、棚改和弃管小区物业管理的全覆盖。落实好老旧、棚改小区专项维修资金归集工作，有产权单位的由产权单位负责出资筹集，没有产权单位的由政府提出解决方案，从而建立起维修管理的长效机制。

第八，完善法律法规，适时对省物业管理条例中的部分内容予以修订。鉴于我省物业管理条例于2008年通过，部分内容已经不能完全满足当前形势和情况变化的需要，建议予以适时修订，如应进一步明确物业行政主管部门、相关行政管理部门、街道办事处、社区居委会、专业性经营单位等在物业管理中的职责；探索创新专项维修资金“双2/3”使用表决办法，提高表决效率；对物业从业人员的评价由原来的证书认证评价调整为水平评价等。

以上报告，请予审议。