中华人民共和国最高人民法院
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：通化华翔置业投资有限公司，住所地吉林省通化市新华大街200-940／153-227。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：通化义耕物业服务有限公司，住所地吉林省通化市光复路五月花小区7-13#。
法定代表人：黄国华，该公司经理。
再审申请人通化华翔置业投资有限公司（以下简称华翔公司）因与被申请人通化义耕物业服务有限公司（以下简称义耕物业）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第3号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
华翔公司向本院申请再审称，（一）双方《物业服务合同》明确约定，“甲方（华翔公司）经竣工验收后未出售的房屋（空置房）物业费由甲方向乙方按50%缴纳”。根据上述合同约定，竣工验收是义耕物业收取空置费的必要条件及起算点。二审判决关于“虽然双方当事人在合同中将空置房定义为‘甲方经竣工验收后未出售的房屋’，但并未将竣工验收约定为空置房物业费的起算点”的认定，背离了本案客观事实。（二）一、二审判决认定事实的主要证据未经法庭质证。1、一审法院以业主入住通知单作为计收空置费的依据，计费明细表中体现入住二千余户，而义耕物业庭审中只出示了几份业主入住通知单作为证据，其余入住通知单都没有经过庭审质证。2、一审法院在未经审计的情况下，即按义耕物业单方统计数据将一千余户房屋按空置房屋处理，要求华翔公司交纳物业费用，背离事实。（三）二审法院在义耕物业没有上诉提出诉求的情况下，对一审判决认定的16万元予以改判，违背不告不理原则。（四）二审法院遗漏申请人的反诉要求，抛开双方财务往来帐目已经互相抵顶的事实，认定“双方除物业费外，仍互有往来帐目，但不应与物业费混同计算，双方可在厘清法律关系并明确诉讼请求后另行主张”，在审理程序上未支持华翔公司关于审计的要求，存在严重瑕疵。（五）二审法院脱离了双方财务往来帐目，脱离了本案本诉及反诉并存的基础，仅对物业费单向评判，认定华翔公司应支付代收物业费225328元，脱离了相关费用互相冲抵的事实基础。（六）对于抹账协议中的126369元，二审法院仅以协议打印体字面体现该款冲抵所欠工程款为由，不计入已付物业费，完全忽略了义耕物业在协议上已手写签字确认冲抵物业费的事实，该认定缺乏证据证明。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项、第十一项的规定，申请再审。
义耕物业未提供答辩意见。
本院认为，针对华翔公司申请再审的理由，分析认定如下：
（一）关于一、二审判决认定空置房物业费的缴纳日期是否正确问题。义耕物业与华翔公司于2008年6月26日签订的《华翔五月花城项目物业服务合同》第六条第13款约定：“按照物业管理标准对空置房进行管理，并监督实施情况”，第十条约定：“管理合作期限，前期管理自2008年6月1日至2008年8月31日，华翔公司每月初向义耕物业支付管理费用三万元。后期管理合作期限从物业正式入住开始计算，日常物业管理首次合作年限为二年，即从2008年9月1日至2010年8月31日”，第十二条约定：“华翔公司经竣工验收后未出售的房屋（空置房）物业费由华翔公司向义耕物业50%交纳，该费用于每年6月30日和12月20日前分两次各50%向义耕物业支付。如空置房售出，乙方自业主入住之日起全额向业主收取”，根据上述约定，虽然双方当事人在《华翔五月花城项目物业服务合同》第十二条中约定“华翔公司经竣工验收后未出售的房屋（空置房）物业费由华翔公司向义耕物业50%交纳”，且在该条中通过括号的形式将空置房定义为“甲方经竣工验收后未出售的房屋”，但双方当事人并未将“竣工验收”约定为空置房物业费的起算点。而根据《华翔五月花城项目物业服务合同》第十条约定：“后期管理合作期限从物业正式入住开始计算，日常物业管理首次合作年限为二年，即从2008年9月1日至2010年8月31日”，这说明华翔公司在合同中已经明确了义耕物业实施日常物业管理的期限起始日期为2008年9月1日。因此，综合上述合同约定的体系，将2008年9月1日认定为华翔公司开始支付物业费的起始日期，理据充分。一、二审判决认定自2008年9月1日开始起算物业费，并无不当。华翔公司主张自工程实际竣工验收起至房屋售出时止始计算空置房物业费，无事实和法律依据，不予支持。
（二）关于一、二审判决未对本案全部业主入住通知单进行质证问题。对此，本案一审法院在对本案证据质证过程中，已经对部分业主入住通知单予以质证，并在此质证基础上对所涉业主入住时间加以认定，这符合商品房开发过程中业主入住时间的认定惯例。另一方面，如果华翔公司有证据证明，确实存在部分业主已提前入住，而其却按照本案判决支付物业费的情况，其可以另行向相关得利人追偿。故对于该再审申请理由，本院不予支持。
（三）关于本案一、二审判决未对义耕物业与华翔公司之间的往来账目进行审计是否存在程序违法问题。本案义耕物业诉请要求华翔公司支付物业费，其法律关系为物业合同法律关系，故本案纠纷的审理应围绕当事人之间的物业服务合同法律关系的相关事实。至于华翔公司主张其同义耕物业尚存在物业服务合同关系之外的经济往来关系，同本案所涉物业合同关系属于不同的法律关系，一、二审法院未予审理，并无不当，基于此，一二审法院未支持华翔公司关于对双方当事人之间往来账目进行审计的申请，并无不当。华翔公司以一、二审法院未对其与义耕物业之间的往来账目进行审计，程序违法的再审申请理由，本院不予采信。
对义耕物业向华翔公司借款16万元及对于抹账协议中的126369元，二审法院基于本案审理物业合同法律关系之需要，将之排除在本案审理范围之外，并无不当。二审法院亦在判决中予以明确，华翔公司可基于该两笔款项相对应的法律关系，向义耕物业另行主张权利，本院对此予以确认。华翔公司以二审法院对义耕物业向华翔公司借款16万元及对于抹账协议中的126369元未冲抵物业费为由，申请再审，本院不予支持。
（四）关于二审法院认定华翔公司应支付义耕物业代收物业费225328元是否正确问题。根据义耕物业一审提交的收据及计算数额，华翔公司代收的物业费数额为225328元。在双方当事人均认可华翔公司系代义耕物业收取物业费，且该部分代收物业费权利人应为义耕物业的情况下，二审法院认定该部分费用应计算到华翔公司应付物业费中，理据适当。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明，华翔公司虽主张对该部分款项已经冲抵，但其并未提供证据证明该主张，故二审法院认定华翔公司应支付义耕物业此部分225328元代收物业费，并无不当；华翔公司的该再审申请理由，本院不予采信。
综上，华翔公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项、第十一项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回通化华翔置业投资有限公司的再审申请。
审 判 长 关 丽
代理审判员 李 琪
代理审判员 仲伟珩
二〇一四年十一月××日
书 记 员 王冬颖
