江苏省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2014）苏审三民申字第0898号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：严世田。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：南京蓝德物业管理有限公司，住所地江苏省南京市江宁区麒麟街道麒东路138号。

法定代表人：谷秀芳，该公司经理。

再审申请人严世田因与被申请人南京蓝德物业管理有限公司（以下简称蓝德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民终字第3705号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

严世田申请再审称：蓝德物业公司作为建设单位为锦绣花园小区选聘的前期物业服务企业，其所依照的前期物业服务合同在小区业主委员会成立后已经终止，蓝德物业公司当前属于非法霸占小区，并阻碍业主委员会选聘新的物业管理公司，其无权收取物业服务费。据此，依据民事诉讼法之规定，请求依法再审。

本院审查查明：2002年6月30日，蓝德物业公司与江苏锦绣房地产开发有限公司签订一份《物业管理托管合同》。约定蓝德物业公司经托管为锦绣花园提供相关物业管理服务，托管合同期限自2002年7月1日起至小区业主委员会成立之日止。严世田系锦绣花园银桂园8幢508室的业主，房屋建筑面积为71.79平方米。2002年8月，蓝德物业公司与严世田签订一份《锦绣花园物业管理费收缴协议》，约定严世田应缴纳物业管理费标准为每月每平方米0.4元，交费时间为每月10日前，逾期则按每天万分之五的标准计算应付管理费的滞纳金。严世田于同年8月12日办理入住手续，并按协议约定交纳了2002年8月12日至2007年12月31日期间的物业管理费。自2008年1月1日起，严世田未再交纳物业服务费。蓝德物业公司于2010年2月向江宁法院起诉，要求严世田支付2008年1月1日至2009年12月31日的物业费，江宁法院于2010年3月17日作出（2010）江宁汤民初字第139号民事判决书，支持了蓝德物业公司的诉讼请求，该判决已生效。后严世田自2010年1月1日起至本案诉争之日仍未缴纳物业服务费。本案二审中，蓝德物业公司提交了（2013）江宁汤民初字第2号生效民事判决，认为该判决确认了一个事实，即蓝德物业公司有权收取业主委员会成立之后的物业服务费，理由是虽蓝德物业公司未与业主委员会签订物业服务合同，但一直提供事实物业服务，故有权收取事实物业服务期间的物业服务费。严世田提供了由七名业主签名的《证明》一份，证明《锦绣花园物业管理费收缴协议》系被迫所签，蓝德物业公司对其真实性不予认可。

另查明，锦绣花园小区业主委员会于2008年1月31日成立，至今未重新选聘其他物业服务公司。

一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，蓝德物业公司与严世田之间应属前期物业服务，双方签订的物业管理收费协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。严世田主张该协议系其被迫签的，应属无效，但其未提供充分证据予以证明，故对严世田的该项辩解不予采信。建设单位与蓝德物业公司签订的物业托管协议约定蓝德物业公司的管理时间至小区业主委员会成立之日止，但锦绣花园小区业主委员会成立后至今未选任新的物业服务公司，蓝德物业公司一直为该小区提供物业服务。严世田作为业主，实际享受了服务，应继续交纳物业管理费。该院于2013年9月10日作出（2012）江宁汤民初字第637号民事判决：1、严世田支付南京蓝德物业管理有限公司物业费947.63元、违约金250元，合计1197.63元，于本判决生效之日起十日内付清；2、驳回南京蓝德物业管理有限公司的其他诉讼请求。

严世田不服一审判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。该院于2013年12月2日作出（2013）宁民终字第3705号民事判决：驳回上诉，维持原判。

本院认为：（一）关于蓝德物业公司是否有权在锦绣花园小区收取物业服务费的问题。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，蓝德物业公司与锦绣花园小区的建设单位于2002年6月签订《物业管理托管合同》后，遂依照该合同约定进入小区提供物业管理服务直至本案诉争纠纷发生时。该《物业管理托管合同》中虽载明合同期限自2002年7月1日起至小区业主委员会成立之日（即2008年1月31日）止，但该小区业主大会至本案诉争纠纷发生时并未重新选聘新的物业服务公司，蓝德物业公司在此期间仍为该小区提供着必要的物业服务，维持该小区的正常运转，包括严世田在内的小区业主亦实际受益了物业服务，故应当支付物业服务费。同时，（2010）江宁汤民初字第139号生效判决确认了蓝德物业公司与严世田签署的《锦绣花园物业管理费收缴协议》真实有效，并确认了蓝德物业公司与锦绣花园小区业主之间实际发生的物业服务关系。因此，蓝德物业公司有权收取其为锦绣花园小区提供物业服务期间的费用，严世田认为蓝德物业公司无权向其收取物业服务费的主张不能成立。

（二）关于蓝德物业公司干扰锦绣花园小区业主委员会正常工作的问题。

锦绣花园小区业主大会及业主委员会有权依法选择和聘用新的物业服务公司，但本案因蓝德物业公司诉请索要物业服务费而起，严世田提出的蓝德物业公司阻挠锦绣花园业主大会重新选聘新的物业服务公司、干扰业主委员会正常工作的主张，与本案所涉纠纷分属不同的法律关系，严世田可以通过法律程序另行主张，本院在此不予处理。

综上，严世田的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

驳回严世田的再审申请。

审　判　长　耿　勇

代理审判员　周　猛

代理审判员　杜三军

二〇一四年十一月十四日

书　记　员　张　伟