江苏省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2014）苏审二民申字第01189号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张建平。

委托代理人张红芳，女，汉族，1980年9月30日生，系张建平女儿。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：南通宏成物业管理服务有限公司（以下简称"宏成公司"），住所地江苏省南通市通州经济开发区世纪大道388号。

法定代表人毛金祥，该公司总经理。

委托代理人杨雪军。

再审申请人张建平与被申请人宏成公司物业管理服务合同纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2013）通中民终字第1071号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

张建平申请再审称：1、1号楼601室房屋其一直未入住，宏成公司存在变更名称、更换法人代表、在地下停车库安装电子起落架及与违法成立的业主委会签订物业管理合同等众多事项影响其重大权益的情况，故无权要求其缴纳物业费；2、宏成公司违约，未提供合同约定的相应服务，2007年至2010年，世纪城小区31台电梯未取得检验合格标志，宏成公司擅自开启分户水阀导致其家中漏水，拒绝为其办理地下停车位电子感应卡，故无权要求其缴纳物业费；3、即使其应缴纳物业费，因房屋一直空置应按七折收取物业费，且宏成公司未向其催交物业费，其不应缴纳滞纳金。

本院审查查明：南通中瑾物业管理服务有限公司（以下简称"中瑾公司"）系通州经济开发区中瑾世纪城小区（以下简称"世纪城小区"）前期物业服务单位，张建平系世纪城小区1号楼601室住房（实际交房时建筑面积为164.43㎡，物业公司登记为163.45㎡）及B5门面房（建筑面积为139.85㎡）业主。2007年1月12日，张建平与中瑾公司签订1号楼601室物业管理服务协议，协议第四条约定：张建平（甲方）入住时交纳至当年年底的公共服务费及设备运行费用；公共服务费及设备运行费用按建筑面积计，具体收费标准以物价部门批复为准；其他费用按政府主管部门的规定收取。根据通州市物价局及通州市物业管理中心批准，核定世纪城小区物业管理费标准为：小高层1.2元／㎡／月，商业1元／㎡／月。同日，张建平办理1号楼601室入住手续，并在业主入住流程表上签字，该流程表载明张建平收取601室分户钥匙及车库门钥匙，并交纳首期物业费1177元、装修押金1000元、预交公摊费300元，合计2477元。2007年9月11日，张建平办理B5门面房入住手续，在其签字的业主入住流程表中记载，张建平交纳公共服务费419.55元。2008年8月，中瑾公司更名为宏成公司。2008年9月18日，通州市开发区世纪城业主委员会（甲方，简称"业主委员会"）与宏成公司（乙方）签订物业管理合同，约定甲方委托乙方对世纪城小区进行物业管理，合同期限自2008年9月13日至2011年8月13日。合同第七条约定，物业管理服务费收费标准：高层0.6元／月／㎡，电梯运行费0.2元／月／㎡，电梯电费按0.4元／月／㎡代收按实分摊，超支或结余由乙方承担或享受；营业用房2.5元／月／㎡；公摊费用采取预收制，按实分摊，生活垃圾清运费5元／月，代收代缴；营业用房未开始营业的按1元征收；物业管理费每半年交纳一次，上半年费用于每年1月31日前交纳，下半年费用于每年6月31日前交纳，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。2011年12月28日，业主委员会继续与宏成公司签订物业管理合同，合同期限至2014年12月31日，于每年1月31日前交纳当年全部物业费。

张建平1号楼601室住房及B5门面房公共水电分摊分别为547.13元、272.69元，张建平交纳两套房屋物业管理费至2007年12月31日，张建平于2010年2月起将B5门面房出租给案外人用于经营，2010年2月至2012年12月该门面房的物业管理费由物业使用人（承租人）支付。2012年底，张建平要求宏成公司为其办理地下停车位电子感应卡，宏成公司以其欠交物业管理费为由拒绝，张建平于2013年2月起诉至法院，后法院判决宏成公司为张建平办理电子感应卡，该判决已生效。2012年12月10日前，张建平1号楼601室水表未有发生额，2012年12月10日至2013年2月6日两次抄表期间，发生额为194吨（578.12元）。

2013年3月26日，宏成公司向江苏省南通市通州区人民法院提起物业服务合同纠纷诉讼，要求张建平支付1号楼601室2008年1月1日至2012年12月31日及B5门面房2008年1月1日至2010年1月的物业服务费及公摊费25753.85元、滞纳金42589.91元，合计68343.75元。张建平答辩称：其对世纪城小区业主委员会成立不知情，业主委员会与宏成公司互相串通签订损害业主利益的物业管理合同无效；根据2007年1月12日其与宏成公司签订的物业管理服务协议约定，其入住时交纳物业服务费，其自购得1号楼601室至2012年底，该房为毛坯并未入住；B5门面房四年来一直租给他人，物业管理费应由物业使用人缴纳；宏成公司未经同意擅自开启其家水阀、拒不为其办理地下停车位使用手续，致其损失，构成违约；滞纳金计算标准过高，应按每天万分之五计算，且宏成公司未书面催告其交纳物业管理费，故不应支付滞纳金；宏成公司起诉超过诉讼时效。一审法院于2013年6月13日作出（2013）通民初字第0494号民事判决，认为：张建平与中瑾公司签订的物业管理服务协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。宏成公司系中瑾公司更名而来，故宏成公司受该协议约束。业主委员会与依法选聘的物业服务企业即宏成公司签订的物业服务合同，对包括张建平在内的所有该小区业主均具有约束力；张建平办理入住手续时即交纳首期物业管理费，表明其对物业管理费交纳起始时间的理解与宏成公司并无争议，故对其主张至2012年底前并未实际居住使用601室而无需交纳物业管理费的抗辩理由不予采纳；宏成公司作为物业服务企业没有为业主保持水阀关闭的义务，相反应保持业主水阀畅通便于业主随时使用，张建平家中自来水流失是因自家马桶故障漏水造成；宏成公司拒绝办理电子感应卡发生于2012年底，与宏成公司主张2008年至2012年期间的物业管理费无关；物业服务企业要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，宏成公司一直为世纪城小区业主提供持续性的物业服务，向张建平起诉主张601室住房的物业管理费未超过诉讼时效；宏成公司主张B5门面房的物业管理费、垃圾清运费及门面保洁费，已超过两年诉讼时效。根据宏成公司与张建平及业主委员会分别签订的物业管理合同约定，张建平1号楼601室物业管理费应按1.2元／㎡／月交纳，宏成公司按建筑面积163.45㎡计算并主张自2008年1月1日至2012年12月31日欠交的物业管理费11768.4元，未超出合理范围，应予准许。张建平还应支付宏成公司已为其垫付的1号楼601室公共水电分摊费547.13元及5元／月的垃圾清运费300元。逾期不交纳物业管理费，张建平应承担违约金即滞纳金。张建平辩称因宏成公司未书面催交物业费故不应计收滞纳金的问题，滞纳金性质为合同违约金，根据法律规定及合同约定，业主交纳滞纳金，并不以物业服务企业向其催交作为前置条件，但宏成公司主张按每日千分之三加收滞纳金，明显过高，张建平主张降至每日万分之五计收滞纳金，予以支持，张建平应支付的滞纳金为5437.02元。据此判决：张建平于判决生效后十日内支付宏成公司1号楼601室住房的物业管理费11768.4元、公共水电分摊547.13元、垃圾清运费300元，并支付滞纳金5437.02元（以上费用均计算至2012年12月30日止）；驳回宏成公司其他诉讼请求。宣判后，张建平不服，向江苏省南通市中级人民法院提起上诉。

二审中，张建平上诉称：双方协议约定入住时交纳物业费，其并未入住，故不应当支付物业费；即便需要支付物业费，鉴于宏成公司未全面履行物业服务、未履行催告程序及其房屋属于空置的事实，其亦无需全额支付物业费。一审判决认定事实不清，证据不足，请求撤销一审判决并依法改判或将本案发回重审。张建平提供了通州区安全生产委员会办公室及通州区安全生产监督管理局2010年3月1日所作的安全生产简报（以下简称"简报"），证明世纪城小区的电梯检验不合格，宏成公司未提供符合约定的服务。宏成公司答辩称，该简报真实，因国家2010年对电梯内需安装报警电话进行强制要求，故电梯检验未合格，后其及时改造并验收合格；张建平在2007年交房时已领取钥匙并缴纳了第一年的物业费，办理了入住手续，应当按照约定支付物业费用；请求驳回张建平的上诉，维持原判。二审法院于2013年8月13日作出（2013）通中民终字第1071号民事判决，认为：张建平2007年1月12日与中瑾公司就物业管理服务达成协议，中瑾公司提供物业管理公共服务，张建平按照物价部门核定的标准支付公共服务费及设备运行费用，该协议是当事人的真实意思表示，合法有效。虽然双方对物业服务费"入住时交纳"的理解存在争议，但据合同所约定的内容及张建平在房屋交付后即已交纳当年物业服务费的客观事实，可认定张建平物业服务费的交纳义务自入住手续办理完毕后即已产生，故张建平应当按照合同的约定向中瑾公司支付物业服务费。因宏成公司系中瑾公司变更而来，其承继中瑾公司的权利义务，有权向张建平主张未支付的物业服务费。根据相关规定，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。张建平房屋所在世纪城小区的业主委员会就小区的物业服务与宏成公司分别于2008年、2011年签订合同，该合同对张建平具有约束力，宏成公司有权依据该合同向张建平主张物业服务费用。张建平提供的简报虽能证明宏成公司在提供服务的过程中曾存在电梯年检不合格的情形，但并不能就此说明宏成公司未提供该类服务进而可以拒绝支付服务费用；宏成公司提供的系公共服务，房屋是否空置并非宏成公司所能控制，张建平以房屋空置为由要求减少服务费的收取，没有合法依据。宏成公司就1号楼601室的物业服务费已通过张贴通知、电子屏催告等形式进行催缴，张建平仍未及时给付，宏成公司有权通过诉讼的方式主张其权利；张建平以宏成公司未履行催告义务为由拒绝给付物业服务费没有事实和法律依据。张建平的上诉理由均不能成立，据此判决：驳回上诉，维持原判。判决后，张建平仍不服，于2014年3月15日向本院申请再审。

本院认为，张建平2007年1月12日与中瑾公司签订物业管理服务协议，约定中瑾公司提供物业管理公共服务，张建平按照物价部门核定的标准支付公共服务费及设备运行费用，该协议是双方真实意思表示，合法有效。根据合同约定及张建平在1号楼601室房屋交付后即已交纳当年物业服务费的客观事实，可认定张建平物业服务费的交纳义务自入住手续办理完毕后即已产生，故张建平应按照合同约定向中瑾公司支付物业服务费。宏成公司系中瑾公司变更而来，其承继中瑾公司的权利义务，有权向张建平主张未支付的物业服务费。业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。张建平房屋所在世纪城小区的业主委员会就小区的物业服务与宏成公司分别于2008年、2011年签订合同，该合同对张建平具有约束力，宏成公司有权依据该合同向张建平主张物业服务费用。

关于张建平提出的"1号楼601室房屋其一直未入住，宏成公司存在影响其重大权益的情况，无权要求其缴纳物业费"的申请再审理由，国务院《物业管理条例》第四十二条规定"已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳"，将物业交付买受人作为物业管理费交纳义务转移的时间界限，张建平在2007年1月12日办理1号楼601室入住手续时即交纳首期物业管理费，表明其认可物业管理费交纳起始时间为2007年1月。张建平并无证据证明宏成公司变更名称、更换法人代表、在地下停车库安装电子起落架等事项损害其权益，张建平亦无证据证明世纪城小区业主委员会系非法成立，故业主委员会与宏成公司于2008年、2011年签订物业管理合同对张建平具有约束力，宏成公司有权依据该合同向张建平主张物业服务费用。因此，张建平的该点申请再审理由不能成立。

关于张建平提出的"宏成公司未提供合同约定的相应服务，构成违约，无权要求其缴纳物业费"申请再审理由，宏成公司虽在提供服务的过程中曾存在电梯年检不合格的情形，并不能以此证明宏成公司未提供该类服务进而可以拒绝支付服务费用；张建平认为宏成公司擅自开启分户水阀导致其家中漏水并无证据证实；宏成公司拒绝为张建平办理电子感应卡一事发生于2012年底，与宏成公司主张2008年至2012年期间的物业管理费无关，且法院已作出"宏成公司为张建平办理电子感应卡"的生效判决。因此，张建平该点申请再审理由不能成立。

关于张建平提出的"即使其应缴纳物业费，因房屋一直空置，应按七折收取物业费；宏成公司未向其催交物业费，其不应缴纳滞纳金"的申请再审理由，《江苏省物业服务费收费管理办法》第十六条规定"因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务费应不低于合同约定标准70%"，该条规定的是空置房屋物业服务费收取的最低标准，而非强制规定空置房屋物业服务费打折收取。宏成公司为世纪城小区全体业主提供公共服务，房屋是否空置非其所能控制，其与世纪城小区业主委员会签订的物业服务合同中亦无空置房物业费打折的条款。现张建平以房屋空置为由要求按七折收取物业费，没有合法依据。宏成公司已通过张贴通知、电子屏催告等形式向张建平催交1号楼601室物业服务费，且滞纳金为合同违约金性质，根据法律规定及合同约定，业主交纳滞纳金，并不以物业服务企业向其催交作为前置条件。故张建平的该点申请再审理由亦不能成立。

综上，张建平的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

驳回张建平的再审申请。

审　判　长　　毕晓红

代理审判员　　戚晓红

代理审判员　　史　蕾

二〇一四年十二月三日

书　记　员　　施美伊