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以案说法,结建人防工程投资人身份之争一案件事实
作者:管理员    发布于:2017-05-12 06:44:23   

A公寓是商住项目,2006年交付使用,地上一至三层为商业,四至二十一层为住宅,地下一层为人防工程,实际使用性质为地下车库,B置业公司为A公寓的建设单位。2011年9月1日,A公寓业委会经南京市鼓楼区人民政府江东办事处备案正式成立。同年10月23日,业委会与C物业公司签订了《物业服务合同》,委托管理期限为二年,自2011年11月1日起至2013年10月31日止。《物业服务合同》约定,地下人防车位按150元/位/月收费,C物业公司于2011年11月1日进驻A公寓提供物业服务。2011年12月17日起,A公寓业委会以撬门、扭锁的方式,占据了的地下车库,并连同C物业公司按每月150元一个车位的价格向业主招租。B置业公司两次书面要求A公寓业委会和C物业公司停止侵害,退还地下车库未果,B置业公司将C物业公司(A公寓业委会正换届选举,原业委会解散)诉至法院,要求1.确认B置业公司对A公寓地下人防车库享有管理权、收益权;2.判令C物业公司立即退出对涉案车库的管理及收益行为;3.判令C物业公司按每天750元返还自2011年12月17日起至给付之日的非法处分B置业公司资产收益;4、判令C物业公司支付自2011年12月17日起至给付之日的非法处分B置业公司资产收益的同期银行贷款利息。

二裁判结果

一审判决支持了B置业公司的第1、2项诉讼请求,驳回了第4项诉讼请求,根据B置业公司提交的停车情况的公证书等证据,酌定按90个车位计算租金收益,判决C物业公司于判决发生法律效力之日起十日内按每月6300元的标准给付B置业公司自2011年12月17日起至退出管理之日止的租金收益。B置业公司、C物业公司不服一审判决,上诉至二审法院,二审法院判令驳回上诉,维持原判决。C物业公司不服一、二审判决,向省高院提起再审,省高院驳回了C物业公司的再审申请,(本案二审判决书、再审民事裁定书、详见“中国裁判文书网”、“北大法宝”(2014)宁民终字第4420号、(2015)苏审三民申字第00773号)。

三裁判解读

本案争议的焦点可以归纳为两点:

1.如何判断B置业公司是否享有A公寓地下人防工程的管理权和收益权?

2.C物业公司依据《物业服务合同》管理地下车库是否构成侵权?C物业公司是否是本案的适格被告?

关于焦点一:一审法院认为,根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款之规定,国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。《房产测量规范》(GB/T17986-2000)规定,防空地下室不计入共有建筑面积,防空地下室作为套内面积,参与共用面积的分摊。结合B置业公司提交的南京市人防办《关于结合云中居项目修建防空地下室的批复》、建设工程规划许可证、人防工程竣工验收证明书、房屋测绘成果报告、规划核准图、南京市商品房买卖契约等证据证明,B置业公司是A公寓的建设单位,A公寓地下车库为结建人防工程,地下车库面积未计入业主共有的分摊面积,B置业公司与业主签订的商品房买卖契约中合同标的未涉及防空地下室。经法院查证,A公寓是商住项目,价格行政管理部门无该公寓的价格备案资料,无法查证地下车库的建筑成本是否已由全体业主分摊。C物业公司提出的防空地下室的建筑成本已分摊给全体业主,投资者应是全体业主的主张,因未提出相应的证据,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。而未被法院支持。一审法院据此认定,A公寓结建人防工程的投资人为B置业公司。二审法院维持了一审法院的认定,认定B置业公司是A公寓结建人防工程的投资人,享有管理和收益的权利。再审法院维持了一审、二审的认定,确认B置业公司对A公寓结建人防工程享有管理和收益的权利。笔者认为,在结建人防工程权属存在较大争议的背景下,当事人请求人民法院确定结建人防工程投资人身份,进而主张对结建人防工程的使用权、管理权和收益权是比较理性和务实的选择。投资人身份争议的主体主要是代表全体业主的业委会和作为项目建设单位的开发商。本案中,各级法院确认投资人身份的标准有三:一是建设单位是否依法取得结建人防工程的行政许可,即地下车库是否属于结建人防工程;二是地下车库是否计入业主分摊的共有面积;三是双方签订房屋买卖合同中对地下车库的归属有无约定。对于地下车库的建筑成本是否由全体业主分摊,计入房屋销售价格这一标准则未作为法院主动审查标准,而是坚持“谁主张、谁举证”的举证责任分配原则。众所周知,在价格行政管理部门没有备案资料的情况下,无论是业委会一方还是物业公司是很难拿出证据证明这一点。在笔者研究的30多个各地法院类似判例中,只有南京市鼓楼区人民法院(2012)鼓民初字第2694号民事判决书将举证责任分配给建设单位,建设单位未提供相应证据,从而判定全体业主享有结建人防工程的管理权和收益权。其余无一例外的都是在基于满足上述三条标准或者前两条标准的前提下,判定建设单位是结建人防工程的投资人。

关于焦点二:C物业公司在一审答辩、二审上诉和再审申请中强调反复强调自己并非本案的适格被告,自己对A公寓地下车库的管理是依据与A公寓业委会签订的物业服务合同,与A公寓业委会是委托关系,作为受托人处理委托人事务产生的法律后果应当由委托人承担,在A公寓业委会因换届不能参与诉讼的前提下,应当以自己不是适格被告为由驳回B置业公司的起诉。一审法院认为,在确认了B置业公司是结建人防工程的投资人,享有管理权和收益权,A公寓业委会不享有管理权和收益权的基础上,C物业公司擅自管理和收取地下车库停车管理费的行为,构成了侵权,故C物业公司的上述答辩意见无法律依据,支持了B置业公司要求C物业公司撤出地下车库,赔偿B置业公司损失的请求。二审和再审法院认为,涉案地下车库实际由C物业公司管理,并收取了停车管理费,侵犯了B置业公司的权益,维持了一审的相关判决。笔者认为,物业服务企业在承接物业项目的时候,应当审查业委会对委托的事项是否享有相应的处分权。如果疏于审查,物业服务企业履行物业服务合同行为本身可能即是对权利人的侵权,由此承担损害赔偿责任则得不偿失。

四判例引申

目前,结建人防工程权属归谁所有,理论界和实践中各方争议很大,研究讨论的论文很多,具有代表性的观点有三:1.国家所有;2.建设单位所有;3.业主共有。从司法判例的角度看,无论是轰动一时的,北京市海淀区清华嘉园业主诉海淀人防办、朝阳区罗马嘉园业主诉朝阳人防办的行政诉讼还是各地陆续发生的业委会诉建设单位的民事确权诉讼,在笔者收集到的30多个二审判决书中,除个别如江苏省盐城市中级人民法院(2014)盐民终字第01318号判决外,法院极少通过判决的方式确认结建人防工程的权属,比较常见的是在判决书中认定结建人防工程的投资人身份,认定建设单位是投资人的判例又占了绝大多数,法院的审查标准如前文所述。笔者认为,在城市新建建筑日益普遍,人防工程投资主体日趋多元,结建人防工程权属争议较大的背景下,部分城市比如重庆通过规范性文件(渝防办发(2010)184号)的方式明确结建人防工程的权属的做法,本身就存在合法性争议。通过修订《人民防空法》,明确投资人的产权主体地位才是问题的根本解决之道。

 
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