2009年11月，A开发商与B物业公司签订《前期物业服务合同》，将金典小区的前期物业管理委托给B物业公司，合同约定合同期限自2010年2月1日起至2011年1月31日止。2011年2月，前期物业服务合同到期后，B物业公司未续签物业服务合同，继续为金典小区提供物业服务。2013年，金典小区选举产生业主委员会并经属地镇人民政府和主管部门备案。2014年1月，C业主委员会要求B物业公司撤出金典小区，双方就此发生争议，C业主委员会将B物业公司诉至法院，法院以物业服务合同纠纷立案。经审理，一审法院支持了C业主委员会的诉讼请求，判决B物业公司撤出金典小区。B物业公司不服一审判决，诉至中级人民法院。二审法院维持了一审判决。

从案件本身看，双方争议的焦点是前期物业服务合同终止后，物业服务企业提供的事实服务是否受法律保护的问题。显然，《物业管理条例》第二十九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条是有明确规定的：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。B物业公司的败诉自然是理所当然的。

从本案背后反映的深层次问题看，是前期物业服务合同的延续问题。

首先，尽管目前中国绝大多数小区都处在前期物业管理阶段，但是前期物业管理阶段却是最不稳定的阶段。按照《物业管理条例》第二十六条的规定，前期物业管理阶段可以约定期限期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。也就是说，《物业管理条例》赋予了业主一方对前期物业服务合同的任意解除权。这里需要说明的是，任意解除权的行使主体并非业主委员会，而是业主大会，业主委员会只是代表业主大会与物业服务企业签订物业服务合同的签约人。当然，本案不涉及业主大会授权的问题，因为，事实服务期间本身就不受《合同法》的保护。

其次，前期物业服务合同分为两种，一种是如本案一样，有固定起止期限的；一种是实践中较为常见的在前期物业服务合同中约定合同的终止期限为业主委员会成立并与物业服务企业签订的物业服务合同生效，本质上是一个附解除条件的合同。有固定起止期限的前期物业服务合同，对物业服务企业而言，其法律风险点如本案一样是在合同到期后，也就是常说的事实服务期间，实践中相当比例的住宅物业项目，都处于这种“裸奔”状态，这种事实服务期间的特点是“民不举，官不究”。物业服务企业提供物业服务，业主正常交费，彼此相安无事，物业服务企业往往也因此缺乏危机感。一旦业主委员会选举产生后，物业服务企业的事实服务便“大难临头”。行政法规和司法解释明确规定了事实服务是不受法律保护的，甚至追缴事实服务期间的业主欠费，法院也是不支持的。因此，有固定期限的前期物业服务合同的延续是物业服务企业必须考虑的首要问题。

再次，有固定期限的前期物业服务合同既然需要延续，跟谁签约是物业服务企业需要慎重对待的第二个问题。实践中，常见到的是建设单位再一次代表全体业主与物业服务企业续签前期物业服务合同。表面上，顺理成章，实质上，风险重重。前期物业管理制度设计的初衷是为了解决业主入住前，谁来代表业主选聘物业服务企业的问题。业主一旦完成入住已经具备了共同决议的能力和条件。这个时候，建设单位再跳出来代表全体业主续签物业服务合同，显然就是越殂代疱了。这里面，建设单位和物业服务企业往往有一个误区，那就是业主委员会没有成立，业主就无法签订物业服务合同。这显然是对法律法规的误读。无论《物权法》还是《物业管理条例》都规定的是“业主共同决定”而非业主大会决定。业主大会并非必设组织，业主委员会作为业主大会的执行机构更非必要。正确的做法是物业服务企业在属地街道办事处、乡镇人民政府的指导下，通过书面征求意见或者现场表决的方式由业主共同投票决定。谁来代表全体业主签字的问题，则可以通过全体业主授权的方式，由被授权的业主代表全体业主签字。如果物业服务企业希望再稳妥一些的话，可以顺势推动业主大会和业主委员会的成立。

最后，前期物业服务合同延续了，还是前期物业管理阶段吗？物业服务收费还执行国家规定的政府指导价吗？第一个问题很容易回答，所谓前期物业管理阶段，本身就是行业内部的约定俗成，从法律视角看，前期与日常的区别无非两点，一是签约的主体，二是执行的收费政策不同。显然，签约主体变了，收费政策是否改变？这要从国家制定前期物业服务费实施政府指导价的初衷找答案。政府指导前期物业服务费的价格，是为了解决业主组织或者全体业主缺位的问题。既然业主可以依法决议延续物业服务合同，所谓的前期物业管理的价格指导自然就失去了存在的必要。在当前行政审批制度改革的大背景下，延续后的物业服务价格完全可以通过第三方评估机构测算方式解决，所谓的前期物业管理阶段自然也就不复存在了。