法院观点

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。F物业公司是开发商委托的物业管理企业，其对物业管理小区实施了物业管理，依法有义务向其支付物业管理服务费的，应是小区业主，H公司作为承租人并不当然负有支付物业管理费的义务。开发商在其与F物业公司之间的合同中约定F物业公司有权向实际使用人收取物业服务费以及 M公司与H公司约定由H公司向物业服务企业支付物业服务费，均是基于各自的合同约定，按照合同相对性原则，F物业公司缺乏直接向H公司主张物业服务费的依据。

本案的争议焦点是房屋转租后物业公司能否要求次承租人支付物业费。法院认为由于业主与次承租人之间没有直接约定，因此物业公司只能向业主主张物业费，无法向次承租人主张物业费。笔者对此存在不同观点。

第一，业主是法定的支付物业费的义务主体。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。此处的业主即房屋产权人。本案例中房屋产权人为开发商S，因此开发商S负有支付物业费的义务毫无争议。但本案中开发商S已濒临破产，没有实际支付能力，即使判决其承担物业费也无法执行。而且即使开发商S有支付能力，按照法院的观点，开发商S向F物业公司支付物业费之后由于其与H公司之间没有直接的合同关系，其只能向承租人M公司追偿，M公司支付后还需要向次承租人H公司追偿，如此一来，会造成该案久拖不决，且进一步加大执行风险，不但给当事人带来诉累，也造成了司法资源的浪费。

第二，物业使用人基于合同约定可以成为物业费支付义务主体。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”根据此条的规定，承租人作为物业使用人基于与业主的约定可以成为物业费支付义务主体，即前提必须是与业主之间有明确的约定。法官认为本案中业主开发商S与F物业公司约定有权向实际使用人收取物业服务费、M公司与H公司约定由实际使用人H公司向物业公司支付物业服务费，但开发商S与H公司之间却无直接的约定，因此根据合同的相对性原则，F物业公司不能直接向H公司主张物业费。

笔者的看法是：

首先，开发商S与F物业公司约定可以向物业使用人收取物业服务费，本案中开发商S授予M公司转租权，M公司将承租的房屋转租给H公司，H公司即成为物业使用人。

其次，M公司与H公司约定由次承租人H公司支付物业服务费，H公司根据租赁合同成为物业使用人。

该两条约定的物业费支付义务主体均指向物业使用人，根据意思自治原则，有约定从约定，无约定从法定，本案在有约定的情况下，应当服从当事人的意思自治，由实际使用人H公司支付物业费，而不能强行适用《物业管理条例》第四十二条的规定，机械的认为必须业主与实际使用人有直接约定才能向实际使用人主张物业费，因此F物业公司向实际使用人H公司主张物业费并无法律障碍。

律师建议

根据现行法律规定及实践经验，发生物业使用人拖欠物业费案件时，物业公司可以仅起诉业主，或者直接将业主和物业使用人在起诉时列为共同被告，法院不允许仅列物业使用人为被告。实践中出于某种考虑，有时物业公司不方便起诉业主或者起诉业主无法实际执行。为便于物业公司单独起诉物业使用人，建议物业公司单独与物业使用人签订一个物业合同约定由物业使用人支付物业费，或者由业主、物业使用人与物业公司签订三方协议约定由物业使用人支付物业费，这样物业公司即可以依据协议单独起诉物业使用人。正如本案，如果F物业公司能统一与次承租人签订物业合同，虽然前期增加了一些工作量，但可提前避免不少纠纷，也为后期的维权避免了不少麻烦。