案件事实

A小区位于北京市海淀区，B房地产公司是该小区的开发商。1996年、1999年B房地产公司先后投资建设了A小区1号和2号热力站。2002年2月，经主管部门同意成立的A小区物业管理委员会（《条例》实施前北京市的由业主、建设单位、属地街道等组成的组织）与C物业公司签订《物业管理委托合同》，约定由C物业公司为A小区提供物业服务。此后委托合同到期，A小区管理委员会解散，C物业公司继续为A小区提供事实服务，并占有1号和2号热力站。2011年10月，B房地产公司与北京热力集团公司签订《A小区热力站、热力管线及相关供用热设施产权移交协议》，约定由B房地产公司向北京热力集团公司移交1号和2号热力站相关的热力管线及相关供用热设备、设施及热力站用房，自协议签订之日起按照现状全面接管，与移交设施相关的所有者权益及相关的义务由北京热力集团公司承担。《产权移交协议》签署后，B房地产公司按照协议约定将A小区1号、2号热力站的施工资料转移给北京热力集团公司。但C物业公司拒绝向北京热力集团公司返还上述热力站及相关热力管线、供热设备、设施，导致北京热力集团公司无法对该热力站进行测绘，亦无法办理产权登记。双方协商未果，北京热力集团公司将C物业公司诉至法院，请求：1、确认A小区1号和2号热力站及相关热力管线、供热设备、设施的所有权归其所有。2、判决C物业公司腾退A小区1号和2号热力站，并将前述热力站及相关热力管线、供热设备、设施交还。3、判决C物业公司承担本案全部诉讼费用。一审诉讼中，北京热力集团公司放弃了第一项诉讼请求。

裁判结果

一审法院根据《物权法》第七条（物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。）和第三十四条（无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物）的规定，判令C物业公司将A小区1号和2号热力站及相关管线、配套设备设施移交给北京热力集团公司管理使用，并承担本案案件受理费。一审判决后，C物业公司不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回北京热力集团公司的诉讼请求。二审法院经审理认定一审判决认定事实清楚，适用法律错误，驳回了C物业公司的上诉，维持了一审判决（本案一审、二审判决书详见“北京法院审判信息网”（2015）海民初字第12761号和“中国裁判文书网”（2016）京01民终1488号）。2016年11月8日，海淀区人民法院对A小区1号和2号热力站及相关热力管线、设施设备予以强制执行，将其移交北京热力集团公司管理维护。

本案的争议焦点可以归纳为以下四点：

1.B房地产公司和A小区全体业主，谁是A小区1号和2号热力站的产权人？

一审中，原告北京热力集团公司认为，A小区1号和2号热力站及相关热力管线、设施设备由B房地产公司投资建设，原所有权应当归属B房地产公司所有。被告C物业公司认为，除非明确提供产权证明，可确定权属，热力公司提到的A小区1号和2号热力站及相关热力管线、供热设备、设施就属小区内公共设施，所有权属于小区全体业主共同共有；商品房的价格成本包括小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费，住宅内的公共设施是住宅总体的一部分，与楼道、院路一样属小区产权所有人即业主共有。诉争的两个热力站属于不动产，其物权的设备变更、转让应进行登记，B房地产公司仅为热力站的开发单位，并不能证明房子产权人为施工单位，现其亦未提供产权证明，并不能证明其为产权人，亦无权与北京热力集团公司签订移交协议。北京热力集团公司无权作为房屋所有权人主张所有权。第三人B房地产公司认为，其拿到热力站全套建设手续，A小区1号和2号热力站由其出资建设的，应当谁投资即谁享有所有权。一审法院在审理中确认了B房地产公司1号和2号热力站投资人和建设者的身份。但由于本案一审理过程原告北京热力集团公司撤回了确认产权的诉讼请求，一审法院在判决中并没有对热力站及附属管道和设施的产权进行确权。二审法院根据民事诉讼法“不告不理”原则，亦未对热力站及相关供热设施产权进行确权。

笔者认为，确定本案中热力站及相关供热设施的产权，首先，应当明确争议标的物的性质。市政集中供热采取由热力公司自上游热电厂购买余热，通过管道向用户供热。热力站作为城市集中供热系统（包括热源、一次网、热力站、二次网和用户系统）的不可或缺组成部分，承担着一次网和二次网热交换功能。按照《城市居住区规划设计规范》（2002年）第11条的规定，热力站或热交换站属于市政公用设施。其次，需要梳理现行法律体系的相关规定。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年）第三条的规定，市政公用部分不属于业主共有部分。根据《物权法》（2007年）第六条、第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。由此可以，不动产物权的取得，以登记生效为原则。法律另有规定的情形包括：《物权法》第二十八条规定的基于法律文书、征收导致的物权变动、第二十九条基于继承或者受遗赠导致的物权变动和第三十条基于合法事实行为（合法建造）为导致的物权变动等。根据住建部《房屋登记管理办法》（2008年）第二十二条的规定，热力站及相关供热设施作为不具有独立利用价值的房屋，属于房屋登记机关不予登记的范围。再次，应当审查上述法律法规及司法解释的生效时间。本案中B房地产公司1996年、1999年投资建设1号和2号热力站，根据法不溯及既往的原则，并无可能根据《物权法》第三十条的规定，基于合法建造取得热力站的所有权。最后，参照此前生效的判决文书。结合(2015)三中民终字第01372号、(2015)高民申字第3550号、(2016)京01民终4513号等相关判决，北京市法院系统对市政供暖热力站的确权，由于缺乏相应的裁判依据，往往采取回避的做法。这种做法一方面是相关立法发展滞后造成的，法院亦有苦衷，另一方面法院作为最后的权利救济机关，如果一味的回避，却无法解决实践中存在的突出问题。本案中，一审和二审法院在说理方面就存在着模糊不清的状况，归根到底就是没有明确产权归属所致。

2.B房地产公司与北京热力集团公司签订的产权移交协议是否有效？

笔者认为，《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本条是关于物权效力与合同效力区分的规定，也是物权法理论中基于法律行为物权变动的区分原则。本案中，一审和二审法院都认定产权移交协议由于合同双方（B房地产公司与北京热力集团公司）均无异议而有效。笔者不认同一审和二审法院的观点。产权移交协议虽然不因未办理物权登记而无效，但是如果法律另有规定呢？《合同法》第五十一条规定，无处分权的人，处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。如前文所述，一审和二审法院并没有确认B房地产公司为热力站及相关供热设施的所有权人，B房地产公司属于无处分权的人，按照《合同法》的上述规定，除非B房地产公司在合同订立后取得处分权或者经权利人追认，该产权移交协议属于效力待定的合同。虽然，学界对于因无权处分订立的合同，无权处分是否影响合同效力存有争议，但从《合同法》第五十一条的规定看，本案中的产权移交协议应当认定为效力待定的合同比较妥当。退一步讲，由于协议双方未对热力站及相关供热设施办理权属登记，产权移交协议的效力即便得到确认，北京热力集团也无法基于该协议取得其所有权。

3.北京热力集团公司可否基于善意取得获取热力站及相关供热设施的所有权？

笔者认为，根据《物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权取回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产按照法律规定应当登记的已经登记。对照本案的案情，北京热力集团显然没有支付合理的价格，也没有取得热力站及相关供热设施的权属登记。因此，北京热力集团公司并未基于善意取得获得热力站及相关供热设施的所有权。

4.C物业公司是否可以基于事实服务享有占有妨害排除请求权？

笔者认为，根据《物权法》第二百四十一条、二百四十五条的规定，基于合同关系产生的占有，有关不动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。占有的不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。C物业公司在一审的答辩和二审上诉中主张，其基于A小区物业管理委员会的委托，取得热力站及相关供热设施的管理权和占有权。但根据一审和二审法院查明的事实，C物业公司与管委会签订的物业管理委托合同已经到期，且作为合同甲方的管委会已经解散。按照《合同法》第九十一条的规定，双方的合同权利义务已经因债权债务的履行而消灭。合同期限届满后，C物业公司对热力站及相关供热设施的占有已经丧失了法律依据，属于无权占有。但是，根据民法理论通说观点和《物权法》二百四十五条的规定，C物业公司虽然是无权占有人，仍然可以向北京热力集团公司主张占有妨害排除请求权作为对北京热力集团公司请求返还热力站及相关供热设施的抗辩。本案的一审和二审法院援引作为北京市地方政府规章的《北京市供热采暖管理办法》的有关规定，基于北京热力集团公司是热力站及相关供热设施的维护、抢修和更新的责任主体，按照权利义务相一致原则，要求C物业公司返还，笔者认为理由是不充分的。归根到底，本案的焦点问题还是确权问题。正是由于法院对该问题的回避，导致了后面所有争议问题的模糊不清。

5.热力站的管理维护是否需要相关资质？

虽然本案的一二审法院的判决中都将C物业公司缺乏维护热力管网的相应资质作为应当返还北京热力集团公司的理由之一。但截至目前，笔者未从国家和北京市相关法律法规中找到热力站的管理维护需要相应资质的规定，也在此向诸位求教。

判例引申

2007年，北京市住建委印发《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》（京建法[2007]99号 ），其中第十五条明确规定，房地产开发企业应当依法将住宅小区的公共服务设施移交给有关单位，并办理交接手续。 但该办法从法律效力上，仅属于规范性文件，并无强制力；在调整范围上，仅适用办法颁布之后的新建住宅小区，而存在较大争议的存量小区并无相应的规范调整，而存量住宅小区的公共设施的权属及管理争议恰恰是供热采暖地区面临的更加突出的问题。随着业主权利意识的觉醒，公共设施管理经营所带来的经济利益的驱动，物业管理区域内类似的权属争议此起彼伏。本案中，由于当事人的撤回相关诉讼请求和法院的回避裁判，使得热力站及相关供热设施的产权明晰又一次失之交臂。笔者亦赞同将热力站及相关供热设施的管理维护权移交给供热单位，保持供热主体、供热设施管理主体和供热费收取主体的一致，但是笔者反对的是这样没有底气的移交。权属争议的解决，一方面有赖于相关法律法规、司法解释的不断健全，另一方面也需要作为权利救济机关的人民法院的确权裁判。尤其是对于早年间建成的物业项目，当时的立法空白较多，通过权属登记的方式解决产权争议并不现实，更加有赖于法院的确权。